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マンションを財産分与する方法|ローンや税金はどうなるか

弁護士法人ALG 執行役員 弁護士 谷川 聖治
この記事の監修
弁護士 谷川 聖治
弁護士法人ALG&Associates 執行役員

夫婦は、離婚時に「財産分与」を行い、夫婦の協力のうえ形成した財産を、原則として2分の1ずつ分けなければなりません。財産分与は、預貯金や株式、不動産だけでなく、住宅ローンといった借金等のマイナスの財産も対象とすることがありますが、マイナスの財産の財産分与は争いが生じやすいため注意が必要です。

マンションが財産分与の対象となる場合、住宅ローンが残っていることが多いため、揉め事が起こりやすい傾向にあります。

本記事では、どのような揉め事が起こりやすいのか等、マンションの財産分与について解説していきます。参考にしていただければ幸いです。

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この記事の目次

離婚時にマンションの財産分与をする方法

離婚時にマンションの財産分与をする主な方法は、
①どちらかが代償金を渡して住み続ける方法
②売却してその代金を2分の1ずつ分ける方法
という2つが考えられます。詳細は次項以下をご覧ください。

どちらかが住み続ける

マンションの財産分与の方法としては、まず、どちらかが代償金を渡して住み続けるという方法が挙げられます。代償金の金額は、原則として、その時点でのマンションの評価額の半額です。
この場合には、ローン残額は家に住み続ける方が支払い続けるのが一般的です。

売却

マンションを売却し、ローンを返済して、残った売却代金を2分の1ずつ分けるという方法もあります。

この方法では、手元に残った現金を2分の1ずつ分けられるため、最もわかりやすい財産分与の方法といえます。ただし、オーバーローン(ローン残額がマンションの評価額より高額な場合)のときには、不動産は無価値であるため、財産分与をすることはできません。

なお、アンダーローン(マンションの評価額がローン残額より高額な場合)やオーバーローン、いずれの場合でも、ローンの整理について協議がまとまらなければ、任意売却を視野に入れる必要があります。

マンションの評価方法

マンションをはじめ、不動産の財産分与では、不動産の評価額が重要です。ただし、どのような評価方法を用いるかによって、評価額は変わってきます。
不動産の主な評価方法には、①固定資産税評価額、②実勢価格、③鑑定評価額、④査定評価額、⑤公示地価、⑥路線価があります。

それぞれの評価方法について、詳しくは下記の記事をご覧ください。

マンションの評価方法もいろいろとあるので、弁護士に相談して確かめてみましょう

マンションの評価方法にもいろいろとあり、いずれの評価方法を選択するかによって評価額が異なるため、自身に有利な評価方法を検討する必要があります。しかし、計算は複雑であり、それぞれの評価方法の特性を踏まえて判断することは難しいものです。

また、相手方配偶者が異なる評価方法を用いて主張してきたときには、その主張を覆すことも視野に入れなければなりません。

ご自身に最も有利な評価方法はどれなのか、また、有力な主張をするためにはどのようなポイントを押さえるべきなのか等、知りたいことがある方は、ぜひ弁護士にご相談ください。きっと力強い味方となるでしょう。

離婚後のローンの支払方法

離婚後、マンションをどのように財産分与するのか、また、アンダーローンかオーバーローンかといった違いによって、ローンの支払方法が変わってきます。次項より、状況別のローンの支払方法について説明します。
なお、財産分与におけるローンの取り扱いについて、詳しくは下記の記事をご覧ください。

どちらかが住み続ける場合

夫婦のどちらかがマンションに住み続ける場合、住み続けるのがローン名義人なのか否かによっても、ローンの支払方法は異なります。

なお、後述するように、オーバーローンの場合、マンションは財産分与の対象とはなりません。これに対してアンダーローンの場合には、ローン残額を超過するマンションの評価額分を2分の1ずつ分けることになります。

ローン名義人である元夫が住み続ける場合

これまでどおり、元夫がローンの支払いを続けるため、特に難しい問題は生じません。

ローン名義人ではない元妻が住み続ける場合

①ローン名義を元夫のままにする場合
家に住み続ける元妻が元夫に対して賃料相当額を支払う等して、家に住まない元夫がローンの支払いを続けるケースです。しかし、元夫がローンの支払いを止めてしまうと、競売にかけられて住み続けられなくなってしまうというリスクがあります。

②ローン名義を妻に変更する場合
マンションやローンの名義を、マンションに住み続ける元妻に変更するケースです。この場合、ローンは元妻が支払っていくことになります。
ただし、ローン名義を変更するためには、金融機関の承認を得る必要がありますが、元妻に資力がない場合には難しいという問題があります。

売却する場合

マンションを売却して代金を2分の1ずつ分ける場合、アンダーローンかオーバーローンかによって、ローンの支払方法は異なります。

アンダーローンの場合

アンダーローンの場合、ローン残額をマンションの評価額から差し引いてもプラスになります。そのため、マンションの評価額とローン残額の差額が財産分与の対象となります。

例えば、マンションの評価額が8000万円でローン残額が6000万円だった場合、
「8000万円-6000万円=2000万円」
2000万円が残るため、等分して1000万円ずつ分けることになります。

アンダーローンの場合、売却によって得た代金によって、残ローンを一度に清算する方法が一般的です。

オーバーローンの場合

オーバーローンの場合、ローン残額がマンションの評価額を上回るため、マンションは無価値であるとされ、財産分与の対象にはなりません。また、ローン残額も財産分与の対象とはならないため、当然に折半することはできません。

もっとも、一方だけにローンを負担させるのは不公平であると主張し、交渉によりローン残額の負担割合を決めるという解決もあり得ます。

離婚によるマンションの名義変更

財産分与でマンションを分与されたら、必ずマンションの名義変更をして、ご自身の名義にしましょう(既にご自身の名義である場合には、名義変更は必要ありません)。
家の名義変更の方法は、ローンの有無により変わります。詳しくは下記の記事をご覧ください。

名義変更の必要性

なぜ財産分与でマンションを分与されたとき、名義変更をするべきなのかというと、次のような危険があるからです。

ローン完済時に、所有名義人と実際の居住者が異なっていた場合、所有名義人が優先して居住権を得ます。そのため、マンションの分与を受けて実際に住み続けていても、所有名義人ではない限り、ローン完済時にご自身の居住権を主張することが難しくなってしまうのです。

また、ローンの返済途中でも、所有名義人と実際の居住者が異なっている場合、所有名義人が本当の所有者とされるので、ご自身が住むマンションを勝手に売却されてしまうおそれがあります。このとき、家を買った第三者が先に登記の申請をして所有名義人になってしまうと、実際の居住者であってもマンションの所有権を主張できなくなってしまいます。

離婚の際、マンションの名義変更についてわからなければ弁護士に依頼してみましょう

マンションを財産分与として受け取ったら、トラブルが起こらないうちに、なるべく迅速に名義変更をすることをお勧めします。もっとも、ローンが残っていない場合にはともかく、ローンを返済している途中である場合には金融機関の承認を得なければなりませんが、金融機関は容易に名義変更を承認することはありません。

だからこそ、名義変更に応じてもらえる場合には、法律の専門家である弁護士により、相手方配偶者との間でもれのない合意文書を作成・締結し、確実に名義変更を行う必要があるのです。

マンションの頭金を共有財産以外から出していた場合の財産分与

財産分与の対象となるのは、婚姻中に夫婦が協力し合って形成した「共有財産」です。では、マンションの頭金を共有財産以外から出していた場合、どのように財産分与を考えれば良いのでしょうか。

特有財産から出していた場合

特有財産とは、夫婦がそれぞれ婚姻前から持っていた財産や、婚姻中であっても贈与や相続等によって取得した財産等、それぞれが単独で所有する財産のことをいいます。

特有財産からマンションの頭金を出していた場合、頭金分については既に支出されているため、財産分与をすることはできません。では、具体的にどのように財産分与すれば良いのでしょうか。考えられる2つの方法について、例を使って説明します。

頭金分をこれまでのローン返済への寄与割合に上乗せする

例:購入時の時価8000万円(妻の特有財産から出した頭金1000万円を含む)のマンションを、7000万円の住宅ローンを組んで購入。現在時価は5500万円で、3000万円のローンが残っている。

このとき、不動産の現在の実質的な価値は、「現在時価5500万円-残ローン3000万円=2500万円」です。
そして、この夫婦はこれまでに「ローン総額7000万円-残ローン3000万円=4000万円」のローンを返済してきました。この返済にかかる夫婦の寄与割合を平等と仮定すると、夫婦はそれぞれ「2000万円」ずつ返済に貢献してきたことになります。

しかし、妻は頭金として、自身の特有財産から1000万円を出しています。そこで、返済への寄与割合を修正する必要があります。具体的には、寄与割合を「夫2000万円:妻2000万円+1000万円=2:3」と考え、この割合で不動産の現在の実質的な価値を清算することになります。

したがって、妻は「2500万円×3/5=1500万円」を、夫は残額の「1000万円」を受け取ることになります。

頭金の割合を除いた部分を財産分与の対象とする

例:購入時の時価8000万円(妻の特有財産から出した頭金1000万円を含む)のマンションを、7000万円の住宅ローンを組んで購入。現在時価は5500万円で、3000万円のローンが残っている。

財産分与の対象となる金額は、不動産の現在の実質的な価値から、頭金が不動産の現在の実質的な価値に占める割合分を差し引くことで求められます。
不動産の現在の実質的な価値は、「現在時価5500万円-残ローン3000万円=2500万円」です。

そして、頭金が購入時の時価に占める割合は、「1000万円÷8000万円=1/8」なので、これを不動産の現在の実質的な価値に乗ずることで、頭金が不動産の現在の実質的な価値に占める割合分を求めることができます。つまり、「2500万円×1/8=312万5000円」となります。

したがって、財産分与の対象となる金額は、「2500万円-312万5000円=2187万5000円」です。
よって、(共有財産の形成への寄与度をそれぞれ2分の1ずつと仮定すると、)夫婦はそれぞれ「2187万5000円÷2=1093万7500円」ずつ受け取ることになります。

家賃収入があるマンションの離婚財産分与

家賃収入があるマンションの離婚財産分与

夫婦の協力により得た財産とはいえない相続財産は、特有財産であり、財産分与の対象とはなりません。そして、特有財産から出た利益も、特有財産とされるため、財産分与の対象外です。
したがって、親からマンションを相続し、そのマンションから家賃収入(利益)を得ている場合も、基本的には財産分与の対象とはなりません。

もっとも、マンションの持主ではない配偶者が、不動産会社とのやり取りやマンションの管理等をしており、収益に大きく貢献していたような場合には、家賃収入は「夫婦の協力により得た財産」といえるため、財産分与の対象となります。この場合、財産分与では、マンションの持主ではない配偶者に対して、家賃収入の一定の割合分の金額が分与されますが、具体的な割合は共有財産の形成への貢献の度合いによって異なります。

夫婦の協力のうえ得たとはいえない相続財産は、特有財産であり、財産分与の対象とはなりません。そして、特有財産から出た利益も、特有財産とされるため、財産分与の対象外です。
したがって、親からマンションを相続し、そのマンションから家賃収入(利益)を得ている場合も、基本的には財産分与の対象とはなりません。

もっとも、マンションの持主ではない配偶者が、不動産会社とのやり取りやマンションの管理等をしており、収益に大きく貢献していたような場合には、家賃収入は「夫婦の協力のうえ得た財産」といえるため、財産分与の対象となります。この場合、財産分与では、マンションの持主ではない配偶者に対して、家賃収入の一定の割合分の金額が分与されますが、具体的な割合は共有財産の形成への貢献の度合いによって異なります。

特有財産から出た利益は、特有財産とされます。そして、相続財産は特有財産であり、財産分与の対象とはなりません。
したがって、親からマンションを相続し、そのマンションから家賃収入(利益)を得ている場合も、基本的には財産分与の対象とはなりません。

もっとも、マンションの持主ではない配偶者が、不動産会社とのやり取りやマンションの管理等をしており、収益に大きく貢献していたような場合には、家賃収入は「夫婦の協力のうえ得た財産」といえるため、財産分与の対象となります。この場合、財産分与では、マンションの持主ではない配偶者に対して、家賃収入の一定の割合分の金額が分与されますが、具体的な割合は共有財産の形成にどれだけ貢献したかで異なります。

夫婦の協力のうえ得たとはいえない相続財産は、特有財産であり、財産分与の対象とはなりません。そして、特有財産から出た利益も、特有財産とされるため、財産分与の対象外です。
したがって、親からマンションを相続し、そのマンションから家賃収入(利益)を得ている場合も、基本的には財産分与の対象とはなりません。

もっとも、マンションの持主ではない配偶者が、不動産会社とのやり取りやマンションの管理等をしており、収益に大きく貢献していたような場合には、家賃収入は「夫婦の協力のうえ得た財産」といえるため、財産分与の対象となります。この場合、財産分与では、マンションの持主ではない配偶者に対して、家賃収入の一定の割合分の金額が分与されますが、具体的な割合は共有財産の形成にどれだけ貢献したかで異なります。

投資用に夫婦で購入したマンション

夫婦の共有財産から資金を出して購入したマンションは、共有財産となるため、財産分与の対象となります。この場合、財産分与の方法としては、①売却する、②どちらかが取得する、③共有のままにしておく等、いくつか考えられます。一般的には、ローンの名義人がマンションを取得することが多いですが、アンダーローンかオーバーローンかによっても異なります。

まず、アンダーローンの場合には、売却して代金を2分の1ずつ分ける方法を採ることが多いでしょう。ローン残額をマンションの評価額が上回るため、売却以外にも柔軟な対応を考えることができます。

次に、オーバーローンの場合には、ローン名義人がマンションを取得することが一般的でしょう。その場合、残ローンの支払方法についての協議が重要になります。

なお、ローンがない場合には、共有のままにしておき、双方が家賃収入を折半するといった方法を採ることも可能です。

別居後に購入したマンション

別居後にマンションを購入した場合、財産分与の基準時は別居時であるため、原則としてマンションが財産分与の対象として問題となることはありません。特に、購入資金が婚姻前もしくは別居後に貯めたお金であることが立証できる特有財産の場合、財産分与に影響が及ぶことはありません。

ただし、購入資金が、婚姻中に貯めたお金等共有財産である場合で、別居時あった資金(預貯金等)がマンションの購入によってなくなってしまったときには、使われた分の預貯金等はあるものとして、財産分与を行うことになります。

この場合、他にめぼしい財産がなければ、マンションは共有財産が形を変えたものに過ぎないと評価され、財産分与の対象とされることがあります。

わからないことがあれば弁護士に相談してみましょう

マンションが財産分与の対象となる場合、金額の大きい財産であるため、問題となることが多いです。頭金を親に出してもらっていたり、特有財産から出していたりするときには、単純にマンションの評価額を折半するという方法は適切ではありません。
マンションをいつ購入したのか、ローンはあるのかないのか、といった事情によっても、考え方が変わってきます。

財産分与のうち、特にマンションの財産分与については、このように難しい問題が複数存在するため、わからないことがあればお気軽に弁護士にご相談ください。財産分与についてわかりやすくご説明させていただきながら、ご相談者様に最善の解決策をお考えします。

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マンションの財産分与でかかる税金

離婚時にマンション等の財産を分与するとき、分与する側・される側それぞれに税金がかかる場合があります。なお、分与する側とされる側では、かかる税金に違いがあります。詳しくは下記の記事をご覧ください。

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マンションの財産分与に関するQ&A

Q:

婚姻前に購入したマンションで家賃収入があった場合は特有財産となりますか?

A:

財産分与は、夫婦の協力のうえ形成した財産が対象となります。
問題となるマンション自体を、夫婦で購入し、婚姻期間中にローンの支払いもなされ、管理も夫婦で行っていた場合は、夫婦の協力のうえ形成した財産であると主張し、財産分与の対象と考える余地があります。

しかし、問題となるマンションを親の遺産等で購入し、管理も一方のみで行っていた場合は、夫婦の協力のうえ形成した財産ではないとして、財産分与の対象とはならないとする考え方も成り立ちます。

Q:

マンションの管理費や修繕積立金は財産分与の対象になりますか?

A:

マンションの管理費や修繕積立金は、いずれもマンション自体の維持管理に費消されるものであり、通常は、夫婦の財産といえるものではありません。
したがって、基本的には、財産分与の対象とはならないといえます。

Q:

在日外国人の夫が婚姻前にマンションを購入しローンがない場合、離婚時に財産分与はできませんか?

A:

財産分与について、いずれの国の法律が適用されるべきかは、離婚の効果として、法の適用に関する通則法の27条が準用する同法25条によって決定されます。
ご質問の件で、財産分与が可能か否かは、いずれの国の法律が適用されるかにより結論が変わると考えます。

離婚の際にマンションの財産分与を有利に進めるためにも、弁護士に相談してみましょう

ここまで、マンションの財産分与について解説してきたとおり、財産分与の際には様々な問題が生じます。金銭が絡む問題である財産分与は、離婚時に争われやすい事項のひとつですが、特に財産としてマンションを所有している場合、紛争は大きくなりがちです。

紛争が大きくなると、解決に時間がかかります。そのため、迅速かつ有利に争いを納めたいとお考えの方は、弁護士にご相談・ご依頼することをお勧めします。

弁護士に依頼すれば、マンションの財産分与に絡む問題を解決するために尽力してもらえるだけでなく、その他の離婚問題についてのサポートも受けられます。専門家である弁護士のアドバイスは、先の見えなくなりやすい離婚問題を解決する糸口となるでしょう。ぜひ離婚問題に関する知識が豊富な弁護士にご相談・ご依頼ください。

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