家の財産分与｜分け方やローンが残る場合について

家を財産分与する主な方法としては、①家を売却して現金化する方法や、②家をどちらかが譲り受け、代償金を渡す方法、③家をどちらかが譲り受け、家の評価額に相当する財産を分与する方法等があります。

それぞれの具体的な分与方法や注意点について、以下で詳しく説明します。

家を売却して現金化する

家を売却して現金に換え、売却代金を折半する方法です。家を残してどちらか一方が住み続ける場合、後述のとおりトラブルが起こりやすいのに比べて、この場合には、現金できっちり折半することができるので、トラブルが起こりにくいといえます。

ただし、家にローンが残っており、それがオーバーローン（ローン残額が家の価値を上回っている）である場合には、基本的に任意売却（ローンの完済ができず、オーバーローンの不動産を金融機関の合意を得て売却する方法）以外の方法で売却できません。オーバーローンの場合には、ローンの名義や負担をどうするのか、家はどちらが使うのか等、アンダーローンの場合と比べて様々な問題が出てきます。

家がどちらの名義なのか、共有名義なのか、連帯保証人は誰なのかを必ず確認する

家を売却するときは、夫婦どちらの名義なのか、あるいは共有名義なのか、連帯保証人は誰なのかといった、家を巡る状況を必ず確認しましょう。

なぜなら、家が夫婦の共有名義である場合には、売却するために夫婦それぞれの同意が必要であるため、一方の配偶者が単独で売却することができないからです。また、任意売却をする場合には、連帯保証人が主債務者（ローン名義人）の代わりに返済しきれないローンの残額を支払うことになるおそれがあるため、連帯保証人の同意を必要とします。

そのため、こうした家を巡る状況を確認する必要があるのです。

家をどちらかが譲り受け、代償金を渡す

家をどちらかが譲り受け、家の評価額の半額を代償金として渡す方法です。

このときに問題となるのが、家の評価方法についてです。代償金を渡す側としては、家の評価額を低く評価するほど渡す代償金が少なくなり、代償金を受け取る側としては、高く評価するほど多くの代償金を受け取ることができる可能性が高まる点で、家の評価額は、財産分与に大きな影響を及ぼします。

家の評価方法には、主に①固定資産税評価額、②実勢価格、③鑑定評価額、④査定評価額の4通りがありますが、評価方法によって算出される金額は異なります。ご自身の場合には、いずれの方法で評価すべきか見極めることが大切です。

家の評価方法は、土地の評価方法と共通するものもあります。下記の記事では土地の評価方法についてご紹介していますので、ぜひ参考になさってください。

婚姻中に一緒に買った家具、家電をどうするか話し合う

婚姻期間中に共有財産から購入資金を出した家具や家電も、財産分与の対象になります。これに対して、婚姻前から一方の配偶者が使っていた家具や家電、一方の配偶者の親が結婚祝いに贈った家具や家電は、財産分与の対象にはなりません。

家具や家電を財産分与する方法としては、①現金化し半分ずつ分ける方法と、②評価額（時価）に基づいて半分ずつ分ける方法の2通りがあります。

家具や家電の分与方法についても、後に「言った」「言わない」の言い合いになることを避けるために、離婚協議書や公正証書といった書面の形で残しておくと良いでしょう。

家をどちらかが譲り受け、家の評価額を算出して相当の財産を分与する

家をどちらかが譲り受け、対価として家の評価額相当の財産を分与することで、結果的に折半する方法です。

例えば、評価額が600万円の家を財産分与で受け取る代わりに、400万円の車と200万円の預貯金を渡し、結果的に合計金額が等しくなるように分けるような場合が考えられます。

このときにも、家の評価方法について問題となります。やはり、いずれの評価方法が自身にとって最良なのかを見極めることが大切です。

婚姻期間中に購入した財産は、基本的に夫婦の共有財産として、財産分与の対象になります。しかし、婚姻期間中に購入した家であっても、財産分与の対象になる家とならない家に分かれることがあります。どのような違いがあるのでしょうか？

財産分与の対象になる家

共有財産を資金源として婚姻中に購入した家は、基本的に、名義に関係なく財産分与の対象となります。ただし、住宅ローンが残っている場合には、財産分与の対象とはならないことがあるため注意が必要です。詳しくは後述します。

財産分与の対象にならない家

仮に婚姻中に購入した家でも、それぞれの特有財産（婚姻前から一方が持ち続けていた財産や、夫婦の協力とは関係なく取得した財産）を資金源とした家は、財産分与の対象外です。

財産分与の対象外になる家としては、以下のようなものが挙げられます。

• 相続した家
• 婚姻前に一方配偶者が購入した家
• 一方配偶者の親族が購入資金を全額負担した家
• 一方配偶者が婚姻前から持っていたお金で購入した家

住宅ローンが残っている場合、たとえ夫婦の共有財産を資金源とし婚姻期間中に購入した家であっても、ローン残額と家の評価額の関係によっては、財産分与の対象とはならない場合があります。詳しくは以下のページをご確認下さい。

家の時価がローン残額を上回っている場合(アンダーローン)

アンダーローン（家の時価が残ローンより高いケース）のとき、財産分与の対象とされるのは、家の時価から残ローンを差し引いた、プラスの家の評価額です。

例を挙げて説明しましょう。家の時価が900万円、残ローンが500万円のとき、
「家の時価900万円―残ローン500万円＝家の評価額400万円」

家の評価額はプラス400万円です。この場合、400万円が財産分与の対象とされます。

家の時価がローン残額を下回っている場合(オーバーローン)

オーバーローン（家の時価が残ローンより低いケース）のときには、家の時価から残ローンを差し引くとマイナスなので、資産としての価値はないされるため、財産分与の対象外になります。

例を挙げて説明します。家の時価が700万円でローン残額が800万円のとき、
「家の時価700万円―ローン残額800万円＝家の評価額―100万円」

家の評価額はマイナスになるため、財産分与の対象とはされません。
そのため、オーバーローンの場合には、ローン残額の分担を求めることもできません。

離婚後、マンションをどのように財産分与するのか、また、アンダーローンかオーバーローンかといった違いによって、ローンの支払方法が変わってきます。次項より、状況別のローンの支払方法について説明します。

どちらかが住み続ける場合

夫婦のどちらかがマンションに住み続ける場合、住み続けるのがローン名義人なのか否かによっても、ローンの支払方法は異なります。

なお、後述するように、オーバーローンの場合、マンションは財産分与の対象とはなりません。これに対してアンダーローンの場合には、ローン残額を超過するマンションの評価額分を2分の1ずつ分けることになります。

ローン名義人である元夫が住み続ける場合

これまでどおり、元夫がローンの支払いを続けるため、特に難しい問題は生じません。

ローン名義人ではない元妻が住み続ける場合

①ローン名義を元夫のままにする場合
家に住み続ける元妻が元夫に対して賃料相当額を支払う等して、家に住まない元夫がローンの支払いを続けるケースです。しかし、元夫がローンの支払いを止めてしまうと、競売にかけられて住み続けられなくなってしまうというリスクがあります。

②ローン名義を妻に変更する場合
マンションやローンの名義を、マンションに住み続ける元妻に変更するケースです。この場合、ローンは元妻が支払っていくことになります。
ただし、ローン名義を変更するためには、金融機関の承認を得る必要がありますが、元妻に資力がない場合には難しいという問題があります。

売却する場合

マンションを売却して代金を2分の1ずつ分ける場合、アンダーローンかオーバーローンかによって、ローンの支払方法は異なります。

アンダーローンの場合

アンダーローンの場合、ローン残額をマンションの評価額から差し引いてもプラスになります。そのため、マンションの評価額とローン残額の差額が財産分与の対象となります。

例えば、マンションの評価額が8000万円でローン残額が6000万円だった場合、
「8000万円－6000万円＝2000万円」
2000万円が残るため、等分して1000万円ずつ分けることになります。

アンダーローンの場合、売却によって得た代金によって、残ローンを一度に清算する方法が一般的です。

オーバーローンの場合

オーバーローンの場合、ローン残額がマンションの評価額を上回るため、マンションは無価値であるとされ、財産分与の対象にはなりません。また、ローン残額も財産分与の対象とはならないため、当然に折半することはできません。

もっとも、一方だけにローンを負担させるのは不公平であると主張し、交渉によりローン残額の負担割合を決めるという解決もあり得ます。

財産分与で、家の所有名義人ではない配偶者が家を受け取ることになったとき、家の名義変更をしたいと思われる方が多いかと思います。

家の名義変更の方法は、住宅ローンが残っているかどうかで変わります。
詳しくは以下のページをご確認下さい。

家を財産分与する際、譲渡所得税や贈与税等、税金がかかる場合があります。

家を渡す側にかかる税金と、家を受け取る側にかかる税金には違いがあるため、それぞれの場合に分けて説明します。

財産を渡す側にかかる税金

譲渡所得税
家などの不動産を渡す側には、譲渡所得税がかかる場合があります。

譲渡所得税は、土地や建物といった不動産等の売却額が購入時の価格に比べて高い場合に、譲渡所得を得る人にかかります。財産分与の場合も同様、分与時の評価額が購入時の価格に比べて高い場合に、家を渡す側の配偶者に譲渡所得税がかかります。

不動産以外でも、株式やゴルフの会員権等、所得税法にいう資産には、譲渡所得の多寡に応じて譲渡所得税がかかります。ただし、現金の場合には譲渡所得税はかかりません。

したがって購入時より分与時の評価額の方が高くなった場合には、家を渡す側に譲渡所得税がかかります。

財産を受け取る側にかかる税金

贈与税がかかる場合

家などの不動産を受け取る側には、贈与税が課税される場合があります。

もっとも、財産分与は、本来夫婦それぞれに帰属すべき財産の清算を行うものであり、新たに財産を取得するわけではないため、財産を受け取る側に贈与税は課税されないのが原則です。しかし、夫婦の収入等からみた相場に比べて分与される財産があまりに多い場合には、多すぎると判断される部分について、例外的に贈与税が課税されます。

よって、相場に比べて分与される家の価値があまりに高い場合等には、家を受け取る側に贈与税が課税されます。

不動産取得税がかかる場合

不動産取得税も、贈与税と同じく、基本的には課税されません。

ただし、やはり贈与税と同様、夫婦の収入等からみた相場より分与される財産があまりに多い場合には、多すぎると判断される部分については、例外的に不動産取得税が課税されます。

登録免許税

贈与税と不動産取得税が、財産分与の価額に応じて課税されるか否かが分かれるのに対し、不動産等の登記や登録の際に課税される登録免許税は、財産分与によって所有名義人を変更する場合に必ず課税されます。財産分与に伴い課税される税率は、基本的に2.0%です。

固定資産税がかかる場合

家などの不動産を所有し続ける限り、毎年固定資産税が課税されます。

固定資産税とは、毎年1月1日時点の所有者に対して各市区町村が課税する、不動産等の資産に対する税金です。3年ごとに見直される固定資産税評価額に、1.4%の税率をかけ合わせ、固定資産税を算出します。

家の財産分与時の税金についてわからないことがあれば弁護士に相談してみましょう

家を渡す側には譲渡所得税が、家を受け取る側には贈与税や不動産取得税といった税金がかかる場合がありますが、節税する方法があります。例えば、譲渡所得税の場合、特別控除を受ける、軽減税率の特例を受けるといった方法が挙げられます。もっとも、それぞれの節税方法を行うためには条件がありますし、ご自身の場合にはどの方法が最も節税になるのかお悩みになる方も多いかもしれません。

そんなときは、弁護士にご相談ください。弁護士は専門家ですから、財産分与時にかかる税金について計算もしてくれますし、節税方法についての知識も期待できます。また、その他離婚一般に関する疑問にもお答えできるので、離婚についてわからないことがあれば、ぜひ弁護士にご相談ください。

賃貸物件を保有している場合、定期的に家賃収入が入ってきます。婚姻中は、さほど問題になることはないかもしれませんが、離婚をすることになったとき、財産分与において家賃収入をどのように考えるべきかが大きな問題となります。

基本的には、家賃収入が共有財産といえるかどうかで財産分与の対象になるかならないかが決まります。

親から家を相続して家賃収入がある場合

親から相続した財産は、相続した人の特有財産となるため、財産分与の対象にはなりません。そして、特有財産から出た利益も、夫婦の協力により得た財産とはいえないので、基本的に財産分与の対象にはなりません。したがって、親から相続した家から家賃収入が得られるとしても、基本的に財産分与の対象にはなりません。

ただし、家賃収入を得るために、特有財産の持主ではない配偶者が、貸し出されている家の管理をしていたような場合には、家賃収入は「夫婦の協力により得た財産」といえるため、財産分与の対象となります。具体的な財産分与の割合は、特有財産の持主ではない配偶者が共有財産の形成に貢献した度合いによって異なりますが、家賃収入を何割かで割った金額が分与されることになります。

婚姻前に家を購入して家賃収入がある場合

婚姻前に購入した家は、購入した配偶者の特有財産であるため、この家から得られる家賃収入も特有財産であり、基本的に財産分与の対象には含まれません。

もっとも、相続財産と同様、家の持ち主ではない配偶者が管理を手伝っていた等、夫婦の協力により家賃収入が得られたといえる場合には、財産分与の対象となります。

この場合、共有財産（家賃収入）の形成への貢献度に応じて分割された家賃収入を、財産分与として受け取ることになります。

婚姻中に家を購入して離婚後から家賃収入がある場合

婚姻中に共有財産を資金源として購入した家は、共有財産となるため、家から出た利益も共有財産となります。もっとも、財産分与によって清算され、夫婦それぞれに帰属することになった財産は、共有財産ではなくなります。

したがって、婚姻中に購入した家について、離婚後から家賃収入が得られるようになった場合には、共有財産から出た利益とはいえないため、財産分与の対象とはなりません。

Q:

家を購入したときに両家の両親に頭金をそれぞれもらった場合の財産分与はどうなりますか？

A:

家を購入したときに両家の両親が頭金を支払った場合（親からの贈与があった場合）、その頭金は、夫婦が協力して形成したものではない財産として、特有財産となります。

なお、残ローンがある場合は、不動産の評価額から、基準時の残ローンを控除した金額を不動産の実質的な価値と評価し、基準時後に一方当事者がローンの支払を行った場合は、その部分は夫婦が協力して形成した資産とはみなさず、親からの贈与と同様の処理をすることになります。

Q:

家の名義人が夫でローンが完済してから売却する場合は妻に知らせる必要はありますか？

A:

完済して残ローンがない場合、家は財産分与の対象となるので、妻に知らせる必要があります。ただし、既に財産分与が済んでいる場合には、妻が家に住み続けているといった特殊な事情がない限り、知らせる必要はありません。

Q:

親から相続した家は財産分与の対象にならないと思いますが、それを売却したお金で婚姻中に家を購入した場合は財産分与の対象になりますか？

A:

仰るとおり、親から相続した家は特有財産であり、財産分与の対象外です。また、家を売却して得たお金も、家がお金に形を変えただけであり、このお金で新たに購入した家も特有財産であるので、財産分与の対象にはなりません。

ただし、新たに購入した家のローンを共有財産から支払っていた場合には、例外的に、当該ローン分は共有財産として財産分与の対象となります。

Q:

熟年離婚をして財産分与したとき家はどうしたらいいですか？

A:

熟年離婚の場合も、それ以外の離婚の場合と変わりません。
家を売却する場合には、仲介不動産業者に売却してもらい、その売却代金を折半します。ただし、オーバーローンの場合には売却は難しいでしょう。

また、どちらかが住み続ける場合には、仲介不動産業者や不動産鑑定士等に家の査定・鑑定をしてもらい、その査定額・鑑定額の半額を住まない方に渡すことになります。

ここまで、家の財産分与の方法や注意点、税金に関すること等、家を財産分与する際に疑問に思われるであろう事項について説明してきました。

しかし、住宅ローン等の問題がある場合に、どのような方法がご自身に最適な解決方法になるのかという見極めは難しいのではないでしょうか。その点、弁護士であれば、ご依頼者様に最適な解決方法を考えてくれますし、相手方との交渉では冷静で論理的な主張を行い、ご依頼者様にとってベストな結果になる可能性を高めてくれます。

弁護士法人ALGは、分野別に案件を取り扱う事業部制を採用しています。事業部制により、各分野における豊富な知識や経験を蓄積しているため、離婚問題についての知識や経験が豊富な弁護士が多数在籍しております。安心してお任せいただける万全のサポート体制を整えておりますので、ぜひ弊所にご相談ください。