家の財産分与｜分け方やローンが残る場合について

家を財産分与する方法

家を財産分与する主な方法としては、①家を売却して現金化する方法や、②家をどちらかが譲り受け、代償金を渡す方法、③家をどちらかが譲り受け、家の評価額に相当する財産を分与する方法等があります。

それぞれの具体的な分与方法や注意点について、以下で詳しく説明します。

家を売却して現金化する

家を売却して現金に換え、売却代金を折半する方法です。家を残してどちらか一方が住み続ける場合、後述のとおりトラブルが起こりやすいのに比べて、この場合には、現金できっちり折半することができるので、トラブルが起こりにくいといえます。

ただし、家にローンが残っており、それがオーバーローン（ローン残額が家の価値を上回っている）である場合には、基本的に任意売却（ローンの完済ができず、オーバーローンの不動産を金融機関の合意を得て売却する方法）以外の方法で売却できません。オーバーローンの場合には、ローンの名義や負担をどうするのか、家はどちらが使うのか等、アンダーローンの場合と比べて様々な問題が出てきます。

どちらの名義なのか、共有名義なのか、連帯保証人は誰なのかを必ず確認する

家を売却するときは、夫婦どちらの名義なのか、あるいは共有名義なのか、連帯保証人は誰なのかといった、家を巡る状況を必ず確認しましょう。

なぜなら、家が夫婦の共有名義である場合には、売却するために夫婦それぞれの同意が必要であるため、一方の配偶者が単独で売却することができないからです。また、任意売却をする場合には、連帯保証人が主債務者（ローン名義人）の代わりに返済しきれないローンの残額を支払うことになるおそれがあるため、連帯保証人の同意を必要とします。

そのため、こうした家を巡る状況を確認する必要があるのです。

家をどちらかが譲り受け、代償金を渡す

家をどちらかが譲り受け、家の評価額の半額を代償金として渡す方法です。

このときに問題となるのが、家の評価方法についてです。代償金を渡す側としては、家の評価額を低く評価するほど渡す代償金が少なくなり、代償金を受け取る側としては、高く評価するほど多くの代償金を受け取ることができる可能性が高まる点で、家の評価額は、財産分与に大きな影響を及ぼします。

不動産の評価方法には、主に①固定資産税評価額、②実勢価格、③鑑定評価額、④査定評価額の4通りがありますが、評価方法によって算出される金額は異なります。ご自身の場合には、いずれの方法で評価すべきか見極めることが大切です。

婚姻中に一緒に買った家具、家電をどうするか話し合う

婚姻期間中に共有財産から購入資金を出した家具や家電も、財産分与の対象になります。これに対して、婚姻前から一方の配偶者が使っていた家具や家電、一方の配偶者の親が結婚祝いに贈った家具や家電は、財産分与の対象にはなりません。

家具や家電を財産分与する方法としては、①現金化し半分ずつ分ける方法と、②評価額（時価）に基づいて半分ずつ分ける方法の2通りがあります。

家具や家電の分与方法についても、後に「言った」「言わない」の言い合いになることを避けるために、離婚協議書や公正証書といった書面の形で残しておくと良いでしょう。

家をどちらかが譲り受け、家の評価額を算出して相当の財産を分与する

家をどちらかが譲り受け、対価として家の評価額相当の財産を分与することで、結果的に折半する方法です。

例えば、評価額が600万円の家を財産分与で受け取る代わりに、400万円の車と200万円の預貯金を渡し、結果的に合計金額が等しくなるように分けるような場合が考えられます。

このときにも、家の評価方法について問題となります。やはり、いずれの評価方法が自身にとって最良なのかを見極めることが大切です。

分与する場合は残りのローンに注意する

この方法で財産分与する場合には、家の評価額を算出する際に、ローン残額を家の時価から差し引く必要があります。

例えば、家の時価が1000万円、400万円のローンが残っている場合には、家の評価額は次のようになります。
「家の時価1000万円―ローン残額400万円＝家の評価額600万円」

したがって、600万円の評価額の家を財産分与で受け取る代わりに、600万円分の財産を渡すことになります。

離婚後に財産分与の対象になる家、ならない家がある

婚姻期間中に購入した財産は、基本的に夫婦の共有財産として、財産分与の対象になります。しかし、婚姻期間中に購入した家であっても、財産分与の対象になる家とならない家に分かれることがあります。どのような違いがあるのでしょうか？

財産分与の対象になる家

共有財産を資金源として婚姻中に購入した家は、基本的に、名義に関係なく財産分与の対象となります。ただし、住宅ローンが残っている場合には、財産分与の対象とはならないことがあるため注意が必要です。詳しくは後述します。

財産分与の対象にならない家

仮に婚姻中に購入した家でも、それぞれの特有財産（婚姻前から一方が持ち続けていた財産や、夫婦の協力とは関係なく取得した財産）を資金源とした家は、財産分与の対象外です。

財産分与の対象外になる家としては、以下のようなものが挙げられます。

• 相続した家
• 婚姻前に一方配偶者が購入した家
• 一方配偶者の親族が購入資金を全額負担した家
• 一方配偶者が婚姻前から持っていたお金で購入した家

住宅ローンが残っている場合の財産分与

住宅ローンが残っている場合、たとえ夫婦の共有財産を資金源とし婚姻期間中に購入した家であっても、ローン残額と家の評価額の関係によっては、財産分与の対象とはならない場合があります。どのような場合に対象とならないのか、以下で解説します。

家の時価がローン残額を上回っている場合(アンダーローン)

アンダーローン（家の時価が残ローンより高いケース）のとき、財産分与の対象とされるのは、家の時価から残ローンを差し引いた、プラスの家の評価額です。

例を挙げて説明しましょう。家の時価が900万円、残ローンが500万円のとき、
「家の時価900万円―残ローン500万円＝家の評価額400万円」

家の評価額はプラス400万円です。この場合、400万円が財産分与の対象とされます。

家の時価がローン残額を下回っている場合(オーバーローン)

オーバーローン（家の時価が残ローンより低いケース）のときには、家の時価から残ローンを差し引くとマイナスなので、資産としての価値はないされるため、財産分与の対象外になります。

例を挙げて説明します。家の時価が700万円でローン残額が800万円のとき、
「家の時価700万円―ローン残額800万円＝家の評価額―100万円」

家の評価額はマイナスになるため、財産分与の対象とはされません。
そのため、オーバーローンの場合には、ローン残額の分担を求めることもできません。

スムーズに家を財産分与するために弁護士に相談しましょう

家を財産分与するためには、現金化するのかあるいは譲り受けて対価を渡すのか、いずれの家の評価方法を用いるのか、ローンは残っていないか等、確認すべき点がいくつもあり、複雑です。

相手方配偶者から提示された情報を信じて提案された方法に従うのは、手間はかかりませんがお勧めできません。なぜなら、相手方配偶者に都合の良い情報や方法である可能性があるからです。

家を財産分与するときには、手間でもしっかり確認すべき点を抑えましょう。また、大変だと感じるのであれば、弁護士に依頼するというのも手です。

弁護士は専門家であるので、しっかりと確認すべき点を踏まえたうえで、ご依頼者様に有利になるように交渉を行ってくれます。スムーズに家を財産分与するためには、弁護士に相談・依頼されると良いでしょう。

家の名義変更をする場合

財産分与で、家の所有名義人ではない配偶者が家を受け取ることになったとき、家の名義変更をしたいと思われる方が多いかと思います。

家の名義変更の方法は、住宅ローンが残っているかどうかで変わります。以下、なぜ名義変更が必要なのかといった理由から、名義変更の方法まで解説します。

所有名義人

「所有名義人」とは、登記簿によって管理されている登記名義人等、名義が登録されている物の持ち主をいいます。そして、「登記名義人」は、不動産の登記簿に、所有権等の権利者として記録されている人です。

財産分与で家を受け取っても、登記簿に所有権の権利者である所有名義人として登録されていなければ、第三者に対して自身に所有権があることを主張できません。たとえ残ったローンを支払い続けていても、登記簿に記録されていなければ、第三者との関係では所有者として認められないのです。

そのため、財産分与で家を受け取った場合には、必ず名義変更をするようにしてください。

住宅ローンが完済している場合は法務局に登録申請する

不動産の情報は、法務局が管理する登記記録に登録されているため、法務局で名義変更手続（所有権移転登記）を行いますが、財産分与による不動産の名義変更手続のことを財産分与登記といいます。財産分与登記は、必要書類を添えて、法務局に申請をすることで行います。

住宅ローンを組んでいたものの完済している場合には、財産分与登記といっても、通常の名義変更手続と何ら異なるところはありません。登記申請書や登記識別情報、分与する配偶者の印鑑証明書、分与される配偶者の住民票、登記原因証明情報が記載された書類（財産分与契約書等）といった必要書類を法務局に提出し、夫婦で共同して申請します（共同申請主義）。

住宅ローンが残っている場合は金融機関の許可を得てから所有名義を変更する

まだ住宅ローンが残っている家について財産分与登記をするためには、住宅ローンを組んでいる金融機関の許可を得る必要があります。なぜなら、住宅ローンの担保としている家の所有名義が変わってしまっては、万が一住宅ローン名義人が住宅ローンの返済ができなくなった場合に、差押えすることができなくなってしまうからです。差押えができるのは、あくまでも債務者名義の財産に限られています。たとえ同居の家族の財産でも、名義が債務者でなければ差し押さえられないのですから、まして離婚した夫婦の場合に差し押えられないのは当然です。

金融機関から許可を得られたら、その後は住宅ローンを完済した場合と同様、必要書類を法務局に提出し、夫婦で共同して財産分与登記を申請することになります。

住宅ローン名義人

「住宅ローン名義人」とは、その不動産を購入するためにローンを組んだ、ローンの支払義務がある人のことをいいます。

住宅ローンの負担割合と家の持分は、必ずしも一致しません。例えば、夫が住宅ローン名義人となり、妻が単独で所有名義人となることもできるのです。

このとき、離婚の財産分与で妻が家を受け取ることになった場合、夫から妻に住宅ローンの名義変更をすることになると思います。しかし、妻が経済的信用力の高い職業についている等、返済能力が十分にあると認められるような事情がない場合には、返済能力の低下を危惧する金融機関は住宅ローンの名義変更を許可しません。このように、住宅ローンの名義変更は非常に難しいといえます。では、どうしたら良いのでしょうか？

住宅ローンの借り換えをする

既存の住宅ローンの名義人を変更する代わりに、別の金融機関で新しくローンを組み、既存のローンの一括返済を行う「住宅ローンの借り換え」という方法を行い、住宅ローンを見直すことができます。

連帯債務者や連帯保証人の地位を他の人に代わってもらう

金融機関は、返済能力の低下を危惧するために、住宅ローンの名義変更をなかなか許可しません。

しかし、連帯債務者や連帯保証人の地位を資金力のある人に代わってもらうことで、名義変更を行っても返済能力が低下しないとアピールできれば、金融機関からの許可をとることができる可能性が高まります。

なぜなら、連帯債務は、複数の連帯債務者それぞれが住宅ローンの名義人となり連帯して返済義務を負うもので、連帯保証は、住宅ローンの名義人の返済を連帯して保証するものなので、連帯債務者や連帯保証人の資力が増加すると、返済能力が上昇するからです。

共有名義をどちらかに統一する

家を夫婦の共有名義にしている場合には、どちらかに名義を統一することによっても、財産分与で家を受け取った配偶者の単独名義にすることができます。

共有名義を解消し単独名義にするためには、財産分与を行う配偶者が分与を受ける配偶者に対して、自身の持分を移転させる、持分移転登記を行います。

具体的な方法は、同じ名義変更手続である所有権移転登記とほとんど変わりません。法務局に必要書類を提出し、夫婦で共同して持分移転登記を申請することになります。

名義変更しないと困ること

財産分与で家の所有権を手に入れたにもかかわらず、所有名義を自身の名前にしておかないと、深刻な問題が引き起こされるおそれがあります。

以下、家の所有名義を自身にしておかなかった場合に引き起こされるおそれのある問題について、解説します。

ローン完済時の交渉（名義人と居住者が違っていた場合にどちらが住むのか等）

例えば、住宅ローンを完済した時点で、所有名義人と実際の居住者（財産分与で家を受け取った人）が異なっていた場合、所有名義人が優先して居住権を得ることになります。そのため、たとえ夫婦間の話し合いで、家を受け取ることになっていたとしても、登記記録に登録され所有者として認められるのは所有名義人です。所有者として認められない以上、この場合に自身の居住権を主張することは難しいでしょう。

知らないうちに勝手に売却されてしまう

先に述べたとおり、家の所有者として認められるのは、登記簿に登録された所有名義人です。そのため、所有名義人である配偶者と家を分与された配偶者が異なる場合、第三者との関係では、所有名義人である配偶者が所有者として扱われます。

したがって、所有名義人である配偶者に勝手に家を売却されてしまい、家を買った第三者が先に登記の申請をして所有名義人になってしまった場合には、家を分与された配偶者は、第三者に対して自身の所有権を主張できなくなってしまうおそれがあります。

名義人が住宅ローンを払えなくなった場合に家を失うおそれがある

自己破産とは、返済能力がなく債務超過している場合に、借金の返済義務を免責する制度です。

例えば、元妻が離婚慰謝料の代わりに、財産分与として、元夫がローンを支払い続ける家を受け取ったとします。また、元夫がローンを支払い続ける関係上、所有名義の変更はできませんでした。

このとき、元夫がローンを支払うことができなくなり自己破産をした場合、第三者との関係では家は夫の財産であると認められてしまうので、差押えを受けてしまいます。そして、住宅ローンの返済のために家が競売にかけられ、失ってしまうおそれがあるのです。

こうした問題を避けるためにも、できるだけ早いうちにご自身に所有名義を変更されることをお勧めします。

離婚時の家の財産分与でわからないことがあれば弁護士に相談することをお勧めします

離婚に際して、家の所有名義人ではない配偶者が財産分与として家を受け取ったとき、問題が起こらないよう、できるだけ早いうちに名義変更を行う必要があります。しかし、ローンが完済できていない場合には、住宅ローンの名義にせよ登記簿の名義にせよ、変更をするためには大きな課題が立ちはだかります。対処方法として、住宅ローンの借り換えや連帯債務者や連帯保証人の変更といった方法があることを説明しましたが、ご自身の場合にはどのような方法が最適なのか、判断は難しいのではないでしょうか。

そこで、専門家である弁護士の出番です。特に離婚問題についての知識や経験が豊富な弁護士であれば、財産分与の交渉も慣れていますし、家の財産分与に伴う問題の対処方法についても詳しいでしょう。家の財産分与でわからないことや困ったことがあれば、弁護士に相談することをお勧めします。

離婚時の家の財産分与には税金がかかってくる場合がある

家を財産分与する際、譲渡所得税や贈与税等、税金がかかる場合があります。

家を渡す側にかかる税金と、家を受け取る側にかかる税金には違いがあるため、それぞれの場合に分けて説明します。

財産（家）を渡す側にかかる税金

譲渡所得税
家を渡す側には、譲渡所得税がかかる場合があります。

譲渡所得税は、土地や建物といった不動産等の売却額が購入時の価格に比べて高い場合に、譲渡所得を得る人にかかります。財産分与の場合も同様、分与時の評価額が購入時の価格に比べて高い場合に、家を渡す側の配偶者に譲渡所得税がかかります。

不動産以外でも、株式やゴルフの会員権等、所得税法にいう資産には、譲渡所得の多寡に応じて譲渡所得税がかかります。ただし、現金の場合には譲渡所得税はかかりません。

したがって購入時より分与時の評価額の方が高くなった場合には、家を渡す側に譲渡所得税がかかります。

財産（家）を受け取る側にかかる税金

贈与税がかかる場合

家を受け取る側には、贈与税が課税される場合があります。

もっとも、財産分与は、本来夫婦それぞれに帰属すべき財産の清算を行うものであり、新たに財産を取得するわけではないため、財産を受け取る側に贈与税は課税されないのが原則です。しかし、夫婦の収入等からみた相場に比べて分与される財産があまりに多い場合には、多すぎると判断される部分について、例外的に贈与税が課税されます。

よって、相場に比べて分与される家の価値があまりに高い場合等には、家を受け取る側に贈与税が課税されます。

不動産取得税がかかる場合

不動産取得税も、贈与税と同じく、基本的には課税されません。

ただし、やはり贈与税と同様、夫婦の収入等からみた相場より分与される財産があまりに多い場合には、多すぎると判断される部分については、例外的に不動産取得税が課税されます。

登録免許税

贈与税と不動産取得税が、財産分与の価額に応じて課税されるか否かが分かれるのに対し、不動産等の登記や登録の際に課税される登録免許税は、財産分与によって所有名義人を変更する場合に必ず課税されます。財産分与に伴い課税される税率は、基本的に2.0%です。

固定資産税がかかる場合

家を所有し続ける限り、毎年固定資産税が課税されます。

固定資産税とは、毎年1月1日時点の所有者に対して各市区町村が課税する、不動産等の資産に対する税金です。3年ごとに見直される固定資産税評価額に、1.4%の税率をかけ合わせ、固定資産税を算出します。

財産分与時の税金についてわからないことがあれば弁護士に相談してみましょう

家を渡す側には譲渡所得税が、家を受け取る側には贈与税や不動産取得税といった税金がかかる場合がありますが、節税する方法があります。例えば、譲渡所得税の場合、特別控除を受ける、軽減税率の特例を受けるといった方法が挙げられます。もっとも、それぞれの節税方法を行うためには条件がありますし、ご自身の場合にはどの方法が最も節税になるのかお悩みになる方も多いかもしれません。

そんなときは、弁護士にご相談ください。弁護士は専門家ですから、財産分与時にかかる税金について計算もしてくれますし、節税方法についての知識も期待できます。また、その他離婚一般に関する疑問にもお答えできるので、離婚についてわからないことがあれば、ぜひ弁護士にご相談ください。

家賃収入がある場合の財産分与

賃貸物件を保有している場合、定期的に家賃収入が入ってきます。婚姻中は、さほど問題になることはないかもしれませんが、離婚をすることになったとき、財産分与において家賃収入をどのように考えるべきかが大きな問題となります。

基本的には、家賃収入が共有財産といえるかどうかで財産分与の対象になるかならないかが決まります。

親から家を相続して家賃収入がある場合

親から相続した財産は、相続した人の特有財産となるため、財産分与の対象にはなりません。そして、特有財産から出た利益も、夫婦の協力により得た財産とはいえないので、基本的に財産分与の対象にはなりません。したがって、親から相続した家から家賃収入が得られるとしても、基本的に財産分与の対象にはなりません。

ただし、家賃収入を得るために、特有財産の持主ではない配偶者が、貸し出されている家の管理をしていたような場合には、家賃収入は「夫婦の協力により得た財産」といえるため、財産分与の対象となります。具体的な財産分与の割合は、特有財産の持主ではない配偶者が共有財産の形成に貢献した度合いによって異なりますが、家賃収入を何割かで割った金額が分与されることになります。

婚姻前に家を購入して家賃収入がある場合

婚姻前に購入した家は、購入した配偶者の特有財産であるため、この家から得られる家賃収入も特有財産であり、基本的に財産分与の対象には含まれません。

もっとも、相続財産と同様、家の持ち主ではない配偶者が管理を手伝っていた等、夫婦の協力により家賃収入が得られたといえる場合には、財産分与の対象となります。

この場合、共有財産（家賃収入）の形成への貢献度に応じて分割された家賃収入を、財産分与として受け取ることになります。

婚姻中に家を購入して離婚後から家賃収入がある場合

婚姻中に共有財産を資金源として購入した家は、共有財産となるため、家から出た利益も共有財産となります。もっとも、財産分与によって清算され、夫婦それぞれに帰属することになった財産は、共有財産ではなくなります。

したがって、婚姻中に購入した家について、離婚後から家賃収入が得られるようになった場合には、共有財産から出た利益とはいえないため、財産分与の対象とはなりません。

家の財産分与に関するQ&A

Q:

オーバーローンになった場合、残っているローンを折半することはできますか？

A:

オーバーローンの家の場合、資産価値はないとされるため、財産分与の対象にはなりません。したがって、残っているローンについても財産分与の対象とはならないため、当然に折半することにはなりません。

もっとも、一方の配偶者だけにローンを負担させるのは不公平なので、売却するしないにかかわらず、夫婦の話し合いで残ローンの負担割合を決めることになります。

Q:

共有名義で住宅ローンが残っている場合、妻が住み続けることは可能ですか？

A:

可能です。この場合、住宅ローンをどちらが支払うかは、話し合いで決めます。

ただし、住宅ローンは「その住宅に住む人が返済すること」を前提とするローンです。そのため、仮に妻が家に住み続けるもののローン名義人を夫から変更しないような場合、契約違反として銀行から一括返済を求められる可能性があるので、注意が必要です。

Q:

家を購入したときに両家の両親に頭金をそれぞれもらった場合の財産分与はどうなりますか？

A:

家を購入したときに両家の両親が頭金を支払った場合（親からの贈与があった場合）、その頭金は、夫婦が協力して形成したものではない財産として、特有財産となります。

なお、残ローンがある場合は、不動産の評価額から、基準時の残ローンを控除した金額を不動産の実質的な価値と評価し、基準時後に一方当事者がローンの支払を行った場合は、その部分は夫婦が協力して形成した資産とはみなさず、親からの贈与と同様の処理をすることになります。

Q:

名義人が夫でローンが完済してから売却する場合は妻に知らせる必要はありますか？

A:

完済して残ローンがない場合、家は財産分与の対象となるので、妻に知らせる必要があります。ただし、既に財産分与が済んでいる場合には、妻が家に住み続けているといった特殊な事情がない限り、知らせる必要はありません。

Q:

親から相続した家は財産分与の対象にならないと思いますが、それを売却したお金で婚姻中に家を購入した場合は財産分与の対象になりますか？

A:

仰るとおり、親から相続した家は特有財産であり、財産分与の対象外です。また、家を売却して得たお金も、家がお金に形を変えただけであり、このお金で新たに購入した家も特有財産であるので、財産分与の対象にはなりません。

ただし、新たに購入した家のローンを共有財産から支払っていた場合には、例外的に、当該ローン分は共有財産として財産分与の対象となります。

Q:

熟年離婚をして財産分与したとき家はどうしたらいいですか？

A:

熟年離婚の場合も、それ以外の離婚の場合と変わりません。
家を売却する場合には、仲介不動産業者に売却してもらい、その売却代金を折半します。ただし、オーバーローンの場合には売却は難しいでしょう。

また、どちらかが住み続ける場合には、仲介不動産業者や不動産鑑定士等に家の査定・鑑定をしてもらい、その査定額・鑑定額の半額を住まない方に渡すことになります。

離婚したときの財産分与で持ち家の分け方がわからない場合は弁護士に相談しましょう

ここまで、家の財産分与の方法や注意点、名義変更の方法や重要性等、家を財産分与する際に疑問に思われるであろう事項について説明してきました。

しかし、住宅ローン等の問題がある場合に、どのような方法がご自身に最適な解決方法になるのかという見極めは難しいのではないでしょうか。その点、弁護士であれば、ご依頼者様に最適な解決方法を考えてくれますし、相手方との交渉では冷静で論理的な主張を行い、ご依頼者様にとってベストな結果になる可能性を高めてくれます。

弁護士法人ALGは、分野別に案件を取り扱う事業部制を採用しています。事業部制により、各分野における豊富な知識や経験を蓄積しているため、離婚問題についての知識や経験が豊富な弁護士が多数在籍しております。安心してお任せいただける万全のサポート体制を整えておりますので、ぜひ弊所にご相談ください。