家を財産分与する方法と住宅ローンが残る場合についての対応

弁護士法人ALG 執行役員 弁護士 谷川 聖治

監修弁護士 谷川 聖治弁護士法人ALG&Associates 執行役員

離婚時、財産分与の対象になり得るもののうち、揉めやすいのが「家」です。家は高額であるため、売却するのか、それともどちらかが住み続けるのか、分け方で争いになることがあります。また、家のローンが残っていた場合、財産分与は複雑になってしまいます。

本記事では、離婚における《家の財産分与》にスポットを当て、分け方・ローンが残っている場合・名義・税金など、詳しく解説していきます。

※財産分与の割合は、基本的なルールに従い「2分の1」として、本記事を記載しています。

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この記事の目次

家を財産分与する方法

家を財産分与する方法は、主に次の2つです。

  1. ①家を売却して現金化する方法
  2. ②どちらかが家に住み続ける方法

それぞれの具体的な分与方法や注意点について、以下で詳しく説明します。 なお、家の分け方を話し合いで決めた場合には、後にトラブルが生じないよう、決めた内容を『離婚協議書』や『公正証書』といった書面にまとめておきましょう。

①家を売却して現金化する方法

家を売却して現金化する

家を売却して現金に換え、売却代金を折半する方法です。この方法なら、現金できっちり折半することができるので、トラブルが起こりにくいといえます。

名義を必ず確認する

家を売却するときは、夫婦どちらの名義なのか、あるいは共有名義なのか、家の名義を必ず確認しましょう。

なぜなら、家を売却するためには名義人の同意が必要になるからです。そのため、例えば家が夫婦の共有名義である場合は、一方の配偶者が単独で売却することはできません。

②どちらかが家に住み続ける方法

評価額の半額を支払い住み続ける

家をどちらかが譲り受け、代償金を渡す

家にどちらかが住み続ける場合、財産分与の方法はさらに細かく分類できます。まず、家に残る方が家の評価額の半額を相手に支払って住み続けるという方法です。

家の評価の仕方はいくつかあるのですが、主なものは次のとおりです。

  1. ①固定資産税評価額
  2. ②実勢価格
  3. ③鑑定評価額
  4. ④査定評価額

評価方法によって家の評価額は変わってきます。どの評価方法を用いるかは、家の名義がどちらかにかかわらず、夫婦で話し合って決めることができますが、話し合いでまとまらないときは、裁判所の手続きで決めていくことになります。

家の評価方法は、土地の評価方法と共通するものもあります。下記の記事では、土地の評価方法についてご紹介していますので、こちらもぜひ参考になさってください。

評価額の半額相当の財産を渡し住み続ける

家をどちらかが譲り受け、家の評価額を算出して相当の財産を分与する

次に考えられるのが、家に残る方が家の評価額の半額相当の財産を相手に渡し、住み続けるという方法です。

例えば、評価額が600万円の家を財産分与で受け取って住み続ける代わりに、400万円の車と200万円の預貯金を渡すといったようなかたちです。結果的に夫婦がそれぞれ同じ金額の財産を受け取れるようにします。

この方法は、先に挙げた「評価額の半額を支払い住み続ける」方法とは違い、現金できっちり半額を支払うのではなく、半額相当の財産を渡します。つまり、家に住み続ける代わりに相手に支払う(渡す)ものが異なります。

なお、今回ご紹介した「評価額の半額相当の財産を渡し住み続ける」方法でも、家の評価方法は揉めることの多い問題といえます。そのため、いずれの評価方法が自身にとって最良なのかを見極めることが大切です。

住宅ローンが残っている場合の財産分与

住宅ローンが残っている場合、ローン残高と家の評価額の関係によっては、家が財産分与の対象にはならない場合があります。

ローン残高が家の評価額より低い場合(アンダーローン)

アンダーローン、つまりローン残高が家の評価額より低いとき、財産分与の対象になるのは、家の評価額から残ローンを差し引いたプラスの部分です。

例えば、家の評価額が900万円、残ローンが500万円のケースで考えてみましょう。このケースでは、「家の評価額900万円-残ローン500万円=400万円」が、財産分与の対象になります。

アンダーローン

ローン残高が家の評価額より高い場合(オーバーローン)

ローン残高が家の評価額より高い、オーバーローンのときには、家に資産としての価値はないとされるため、財産分与の対象外になります。

例えば、家の評価額が700万円で残ローンが800万円のケースでは、どうなるでしょうか?「家の評価額700万円-残ローン800万円=-100万円」とマイナスになってしまうため、家は財産分与の対象にはなりません。

アンダーローン

なお、残ローンの返済義務は、ローンを組んだ名義人が負うことになります。

住み続ける場合、ローン名義人と居住者が違うときは注意が必要

住宅ローンの名義人が夫で離婚後は妻が住むといったように、ローン名義人と居住者が違うときには注意が必要です。こうしたケースで離婚時に住宅ローンが残っている場合、住宅ローンの名義人を妻に変更しないと、契約違反であるとみなされ、ローンの一括返済を求められてしまうことがあります。

また、養育費代わりに夫に住宅ローンの返済を続けてもらうよう取り決めるご夫婦もいるかと思います。しかし、夫が将来にわたって住宅ローンの返済を続けてくれる保障はありません。住宅ローンの返済が滞った場合、家を競売にかけられてしまい、住む場所がなくなってしまうおそれがあります。こうした点にも注意しましょう。

共同名義は後々トラブルになりやすい

家を売却せずにどちらか一方が住み続けるのなら、家を夫婦の共有名義のままとすることは避けるべきです。財産分与するときには何ら問題が起きなくても、あとで家を売ろうとしたとき、元配偶者の同意が得られずに売却できないというトラブルになるおそれがあります。

また、元配偶者が亡くなった場合、元配偶者の家の持ち分はその相続人が引き継ぐことになります。そのため、どんどん家の名義が複雑になり、やはり売却するときにトラブルになりやすくなってしまいます。

家の名義変更は必ず行いましょう

あとでトラブルにならないよう、家の名義は、離婚後も住む方の名義に変えておくことをおすすめします。名義変更を行わず、家の名義人と居住者が違っていたり、夫婦の共有名義のままになっていたりすると、勝手に売却されて住む場所を失ってしまう、売りたくても売れない等、様々な問題が発生するおそれがあります。

なお、名義変更の方法は、住宅ローンが残っているかどうかで変わります。詳しい内容は、下記の記事で解説していますので、ぜひご覧ください。

さらに詳しく

財産分与の対象になる家、ならない家がある

婚姻中に購入した家であっても、財産分与の対象になる家とならない家に分かれることがあります。どのような違いがあるのか、確認していきましょう。

財産分与の対象になる家

夫婦で協力して築いた共有財産を資金源として婚姻中に購入した家は、基本的に、名義に関係なく財産分与の対象になります。ただし、住宅ローンが残っている場合、家の評価額との関係性によっては、財産分与の対象にはならないことがあるため注意が必要です。

財産分与の対象にならない家

夫婦それぞれの特有財産(婚姻前から一方が持ち続けていた財産や、夫婦の協力とは関係なく取得した財産)を資金源とした家は、財産分与の対象にはなりません。

財産分与の対象外になる家としては、例えば次のようなものが挙げられます。

  • 一方の配偶者が相続によって取得した家
  • 結婚する前に一方の配偶者が購入した家(ただし、購入時に住宅ローンを組み、別居や離婚するまでの間、住宅ローンを返済していた場合を除く。)
  • 一方の配偶者の親族が購入資金を全額負担した家
  • 一方の配偶者が結婚する前から持っていたお金で購入した家

家の財産分与には税金がかかってくる場合がある

家を財産分与する際、譲渡所得税や贈与税等、税金がかかる場合があります。

家を渡す側にかかる税金と、家を受け取る側にかかる税金には違いがあるため、それぞれの場合に分けて説明します。

家を渡す側にかかる可能性のある税金

譲渡所得税

購入時より財産分与時の評価額の方が高くなった場合には、家を渡す側に譲渡所得税がかかります。

家をはじめとした不動産以外でも、株式やゴルフ会員権等を財産分与するときには、購入時と財産分与時の評価額の差に応じて、譲渡所得税がかかることがあります。

家を受け取る側にかかる可能性のある税金

贈与税

財産分与は、基本的に夫婦の共有財産を清算するために行うものであり、相手から贈与を受けて新たに財産を取得するわけではないため、通常、贈与税はかかりません。 例外的に、家を含め、財産分与で受け取った財産が、夫婦の収入や共有財産などから考えて多すぎると後日判断された場合には、多すぎると判断された部分について、贈与税がかかるおそれがあります。

このように、贈与税がかかるのは例外的な場合となります。

不動産取得税

不動産を取得したときには不動産取得税が課せられますが、財産分与で受け取った場合には基本的にかかりません。

ただし、夫婦の収入等からみて家を含む受け取る財産があまりに多いと、“多すぎると判断された部分”に対し、例外的に不動産取得税がかかります。

登録免許税

登録免許税は、財産分与によって家の名義人を変更する場合に必ず課税されます。財産分与に伴い課税される税率は、基本的に固定資産税評価額の2.0%です。

固定資産税

家などの不動産を所有し続ける限り、毎年固定資産税が課税されます。

固定資産税とは、毎年1月1日時点の所有者に対して各市区町村が課税する、不動産等の資産に対する税金です。3年ごとに見直される固定資産税評価額に、1.4%の税率をかけ合わせ、固定資産税を算出します。

家具や家電の財産分与も忘れずに

婚姻中に共有財産から購入資金を出した家具や家電も、財産分与の対象になりますので、忘れないようにしましょう。ただし、結婚する前から一方の配偶者が使っていた家具や家電、一方の配偶者の親が結婚祝いに贈った家具や家電は、財産分与の対象にはなりません。

家具や家電を財産分与する方法としては、①現金化し半分ずつ分ける方法と、②評価額に基づいて半分ずつ分ける方法の主に2通りがあります。

家具や家電の分け方についても、後に「言った」「言わない」の争いになることを避けるため、『離婚協議書』や『公正証書』といった書面を作成し、決めた内容を記録しておくと良いでしょう。

家賃収入は財産分与の対象になるか

賃貸物件を保有している場合、定期的に家賃収入が入ってきます。婚姻中はさほど問題になることはないかもしれませんが、離婚することになったとき、財産分与において家賃収入をどのように考えるべきかが大きな問題となります。

家賃収入が財産分与の対象になるケースとならないケースについて、確認していきましょう。

家賃収入が財産分与の対象になるケース

婚姻中に共有財産を資金源として購入した家は、共有財産になるため、その家から出た利益である家賃収入もまた共有財産となり、財産分与の対象になります。

また、結婚する前に一方の配偶者が購入した家のように、共有財産にならない家だったとしても、場合によっては家賃収入が財産分与の対象になることがあります。例えば、家の持ち主ではない方の配偶者が管理をしていた等で、夫婦の協力によって家賃収入が得られていたといえる場合です。

家賃収入が財産分与の対象にならないケース

結婚する前に相手が購入した家や、相手が相続によって取得した家など、家が自分の持ち物ではなく、管理も行っていなかった場合には、家賃収入は財産分与の対象にはなりません。家賃収入が得られていたことに、夫婦の協力は関係ないと考えられるからです。

家の財産分与に関するQ&A

Q:

家を購入したときに両家の両親に頭金をそれぞれもらった場合の財産分与はどうなりますか?

A:

家を購入したときに両家の両親からもらった頭金は、夫婦が協力して形成したものではありませんので、夫婦それぞれの個人の財産(特有財産)となり、財産分与の対象にはなりません。そのため、家の評価額または売却金額から、別居時や離婚時、売却時における頭金相当分を差し引くことになります。
頭金をそのまま家の評価額または売却金額から差し引くというわけでなく、購入時から評価時までの家の価値の変動を考慮したうえで差し引く頭金相当分を算定します。

Q:

オーバーローンになった場合、残っているローンを折半することはできますか?

A:

オーバーローンの家の場合、資産価値はないとされるため、財産分与の対象にはなりません。残っているローンも財産分与の対象にはならないので、当然に折半することはできず、ローン名義人が返済していくことになります。

ただ、夫婦で話し合い、「残っているローンは2人で負担しよう」と決めることは可能です。

Q:

共有名義で住宅ローンが残っている場合、妻が住み続けることは可能ですか?

A:

妻が住み続けることは可能です。
残っている住宅ローンについては、ローン名義人となっている夫婦2人に支払い義務があるので、お互いが自分名義のローンの支払いをすることになりますが、離婚する際、話し合いにより、どちらがローンの支払いを負担するかを決めることもできます。

ただし、住宅ローンの名義変更は基本的にはできませんので、一方が住宅ローンの全てを負担する場合には、融資の借り換えを検討する必要があります。

また、財産分与により住宅の所有権を移転する場合には、事前に金融機関に対して了解を取るようにしましょう。

Q:

家の名義人が夫でローンが完済してから売却する場合、妻に知らせる必要はありますか?

A:

完済してローン残高がない場合、家は財産分与の対象となりますので、妻に知らせる必要があります。勝手に売却してしまうと、あとで妻から財産分与を請求される可能性がありますし、揉めやすくなります。財産分与する前に売却したいときは、きちんと相手と話し合ったうえで、売却した方が良いでしょう。

Q:

親から相続した家を売却したお金で婚姻中に家を購入した場合、財産分与の対象になりますか?

A:

親から相続した家はその人個人の財産、いわゆる特有財産であり、財産分与の対象外です。また、相続した家を売却して得たお金というのは、家がお金に形を変えただけであり、このお金で新たに購入した家も特有財産となるので、財産分与の対象にはなりません。

ただし、新たに購入した家のローンを夫婦の共有財産から支払っていた場合には、例外的に、当該ローン分は財産分与の対象になります。

Q:

熟年離婚で財産分与するとき、家はどうしたらいいですか?

A:

熟年離婚の場合も、通常の離婚の場合と変わりません。婚姻中に夫婦の共有財産で購入した家なら財産分与の対象になりますし、分け合う割合は基本的に2分の1です。

家を売却する場合には、売却代金を折半します。ただし、住宅ローンが残っていて、残ローンが家の評価額を上回るオーバーローンの場合には、売却は難しいでしょう。

また、どちらかが住み続ける場合には、住み続ける方が相手に家の評価額の半額を支払うか、半額に相当する財産を渡すことになります。

持ち家の分け方がわからない場合は弁護士に相談しましょう。

家を財産分与する際、疑問に思われるであろう事項について説明してきました。

しかし、特に住宅ローン等の問題がある場合には、どのような分け方がご自身にとって最適な解決方法なのか、判断に悩むこともあるでしょう。弁護士なら、ご依頼者様に最適な解決方法を考えてくれますし、相手との交渉では冷静で論理的な主張を行い、ご依頼者様にとってベストな結果になる可能性を高めてくれます。

弁護士法人ALGは、分野別に案件を取り扱う事業部制を採用しています。事業部制により、各分野における豊富な知識や経験を蓄積しているため、離婚問題についても、知識や経験が豊富な弁護士が多く在籍しています。安心してお任せいただける万全のサポート体制を整えていますので、家の財産分与でお悩みやご不明点があるときは、ぜひ弊所にご相談ください。

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監修:谷川 聖治弁護士法人ALG&Associates 執行役員 弁護士
保有資格弁護士(愛知県弁護士会所属・登録番号:41560)

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