離婚時は、住宅ローンも基本的に財産分与の対象になります。婚姻中に取得した不動産であれば、ローンが残っていても、夫婦が協力して築いた財産とみなされるためです。
分与の方法としては、残っている住宅ローンの半分に当たる金額を相手に渡す方法や、他の財産と相殺する方法などがあります。

ただし、住宅が「オーバーローン」の状態、つまり残ローンが不動産の評価額を上回っている場合は注意が必要です。こうしたケースでは、資産としての価値がないとみなされ、財産分与の対象とならないこともあります。

ローンの返済義務は、契約時の名義人や連帯保証人が負うことになるため、財産の分け方を決める際は慎重に話し合うことが大切です。

離婚後の住宅ローンは誰が払う？

離婚後の住宅ローンの支払い義務は、基本的にローン契約の名義人が引き続き負うことになります。
例えば、夫が住宅ローンの単独名義人であれば、離婚後も夫が返済義務を負い、妻に支払い義務はありません。

ただし、夫婦で共同名義のローン（ペアローンなど）を組んでいる場合は注意が必要です。
ペアローンなどの場合、離婚後もそれぞれが返済義務を負うため、どちらかの支払いが滞ると、もう一方に影響が及ぶ可能性があります。

離婚に際しては、ローンの名義や保証人の有無などを事前に確認しておくことが大切です。

住宅ローンの残高や財産の評価額の確認方法

ローンの残高を知りたい場合、借入先の金融機関などを通して確認するのが一般的です。

財産の評価額についても、別途確認が必要です。
家の場合、評価額には主に固定資産税評価額と時価（実勢価格）の2種類が参考にされます。
固定資産税評価額は役所から送付される固定資産税の納税通知書を確認する、時価は不動産業者に査定してもらうといった方法で確認できます。

住宅ローンが残っている家を財産分与する場合、状況に応じた対応が必要です。ここでは、以下のような代表的な財産分与の方法と、それぞれの注意点を解説します。

• ①住宅を売却する場合
• ②住宅ローンが夫名義で夫が住み続ける場合
• ③住宅ローンが夫名義で妻が住み続ける場合

住宅の財産分与の方法については、以下のページでも詳しく解説しています。

①住宅を売却する場合

離婚時に住宅をどう扱うかは、ローンの残り具合によって変わります。
住宅の価値がローン残高を上回る「アンダーローン」なのか、ローン残高を下回る「オーバーローン」なのかで、財産分与の方法も異なります。
まずはそれぞれの違いを理解することが大切です。

アンダーローンの場合

アンダーローンとは、住宅の評価額がローン残高を上回っている状態を指します。
この場合、売却によって得られた利益を財産分与に充てることが可能です。

上記のようなケースは、資産価値が明確なので、比較的スムーズに財産分与が進む傾向にあります。

オーバーローンの場合

オーバーローンとは、住宅の評価額よりもローン残高が多い状態です。
売却後もローンを完済できず、借金が残ってしまいます。

不足分は原則ローンの名義人が支払いますが、離婚時に夫婦で取り決めることも可能です（借金を折半する、他の共有財産で補うなど）。
※ただし、オーバーローンの住宅は資産価値がゼロまたはマイナスとみなされるため、清算すべき財産がないとして、財産分与の対象外となるケースもあります。

②住宅ローンが夫名義で夫が住み続ける場合

離婚後も夫が住宅に住み続ける場合、住宅ローンの扱い方によって財産分与の方法が変わります。

• 住宅ローンを返済し続ける場合
  住宅の価値とローン残高を踏まえ、他の共有財産と相殺して清算する方法が一般的です。
  ペアローンを利用している場合は、ローンの一本化や借り換えによって、夫が単独で返済する形に変更できる可能性もありますが、金融機関の審査が必要になります。
• 住宅ローンを完済する場合
  離婚時に共有財産を使ってローンを完済する方法もあります。
  この場合、住宅はローンのない資産になりますが、完済に充てた分だけ財産分与の対象が減ることになります。ローンを夫婦で折半したのと同様の計算になるため、分与額の調整が必要です。

どちらの方法を選ぶにせよ、名義や返済能力、将来の生活設計を踏まえた慎重な判断が求められます。

③住宅ローンが夫名義で妻が住み続ける場合

離婚後に妻が夫名義の住宅に住み続ける場合は、住宅ローンの支払い方法について慎重な検討が必要です。

• 住宅ローンの名義を妻に変更する
  妻がローンを引き継ぐには、金融機関の審査に通る必要があります。夫と同程度の収入や信用が求められるため、現実的には難しいケースも少なくありません。
  名義変更が認められるのは、主に妻に安定した収入や返済能力があると判断された場合です。
• 名義は夫のまま、妻が返済を続ける
  ローン名義人と実際の居住者が異なると、金融機関との契約に違反する可能性があるため、事前に了承を得ておくことが重要です。また、妻の収入状況によっては返済が難しくなることもあります。
• 夫が慰謝料や養育費の代わりにローンを支払う
  この方法も、実際に住んでいない夫が支払いを続けることになるため、契約違反となる可能性があります。夫婦間で合意できても、ローン契約上の責任は名義人（夫）にあるため、適切な対応が求められます。

ローンが残っている家を財産分与する際は、さまざまなポイントに注意しなければなりません。
特に以下の点には十分注意し、トラブルの回避に努めましょう。

• 連帯保証人や連帯債務者の場合は変更手続きを行う
• 住宅ローンの名義変更は難しい
• 家の名義は無断で変更してはいけない
• ペアローンの場合も借り換えが必要になる

連帯保証人や連帯債務者の場合は変更手続きを行う

住宅ローンを組む際は、夫婦が共に主債務者（連帯債務者）となるケースや、一方が主債務者で他方が連帯保証人となるケースがあります。こうした契約は、離婚後も効力が続くため注意が必要です。

たとえ財産分与で相手が住宅を取得しても、ローンが残っている限り、連帯債務者や連帯保証人としての責任はなくなりません。
責任を免れるには、代わりとなる連帯債務者や連帯保証人を立て、金融機関の承諾を得る必要があります。

ただし、代わりの連帯保証人などを探すのは容易ではなく、仮に候補者がいても借入先の金融機関が認めなければ変更できません。
離婚時は、必要に応じて弁護士や金融機関と連携しながら、変更手続きの可否を確認することが大切です。

住宅ローンの名義変更は難しい

住宅ローンの名義変更や借り換えを行うには、新たな名義人が金融機関の審査を受ける必要があります。
収入や信用力が低い場合、審査に通らず変更が認められないことも多く、特に専業主婦（夫）やパート勤務の方が新たな名義人となるのは簡単ではありません。

また、ローン名義人と実際の居住者が異なる場合、「返済の延滞」や「無断売却」など多くのリスクを伴うため注意が必要です。
例えば、夫名義の住宅に離婚後も妻が住み続けている場合、夫がローンの返済を滞らせると、住宅が差し押さえられ、妻が住み続けられなくなる可能性もあります。

家の名義は無断で変更してはいけない

住宅ローンが残っている家の名義を、金融機関の承諾なく変更すると、ローン残高の全額返済を求められる可能性があります。
多くの住宅ローン契約では、「名義を勝手に変更した場合は、残りのローンをすぐに全額返済しなければならない」といったルールが定められているためです（期限の利益喪失）。

ただし、財産分与で受け取った家の名義が相手のままだと、後々トラブルにつながる可能性があります。
本来は名義変更するのが望ましいですが、ローンが残っている場合は簡単には進められません。弁護士や金融機関と連携しながら、慎重に手続きを進めましょう。

財産分与による不動産の名義変更については、以下のページで詳しく解説しています。

ペアローンの場合も借り換えが必要になる

ペアローンを組んでいる場合、離婚時は借り換えによってローンを一本化しておくことが重要です。

ペアローンは夫婦それぞれが住宅ローンを契約し、互いに連帯保証人となる仕組みです。そのため、どちらかが返済を滞納すると、もう一方に残りの全額を支払う責任が生じる可能性があります。
また、将来的に住宅を売却したくなった場合でも、ローンを完済しなければ売却できず、相手の協力が不可欠です。

トラブルを防ぐためにも、離婚時はペアローンの契約内容を確認し、可能であれば借り換えによってローンを一本化し、責任の所在を明確にしておくことが望ましいでしょう。

Q:

財産分与で夫がローンを負担する家を譲り受けますが、支払いが滞った場合はどうなりますか？

A:

金融機関の申立てにより、住宅が競売にかけられてしまう可能性があります。
買受人は、売却代金（競売代金）を納付することで住宅の所有権を取得し、現在の居住者に立ち退きを求めることが可能です。一定期間の猶予はありますが、最終的には「引渡命令」によって住宅からの立ち退きが強制されます。

このような事態を防ぐためには、事前に対策を講じておくことが重要です。
例えば、妻が連帯保証人となり、夫の返済が止まった際は代わりに支払えるようにしておく方法があります（金融機関との事前協議が必要です）。第三者がローンを肩代わりする「第三者弁済」も、選択肢の一つです。
さらに、離婚時に「夫が返済を滞納し、期限の利益を失った場合には、残元金と遅延損害金を妻に一括で支払う」といった内容で公正証書を作成しておくと、後で請求しやすくなります。

ただし、代わりに住宅ローンを支払ったとしても、夫からその分を回収できるとは限りません。返済が滞るような場合、夫が自己破産に近い状態であることも考えられます。
家の住宅ローンを元夫に支払ってもらうような財産分与の方法は、リスクも踏まえて慎重に検討すべきでしょう。

Q:

自分名義の家がオーバーローンですが、妻にローンを負担してもらうことは可能ですか？

A:

妻および金融機関の同意がある場合に限り、住宅ローンの債務者を夫から妻に変更することが可能です。ただし、金融機関は妻の返済能力をしっかり審査するため、必ずしも変更できるとは限りません。

他の選択肢としては、ローンの債務者は夫のままにして、妻に住宅ローンの返済額と同額の金銭を定期的に支払ってもらう方法があります。これにより、実質的に住宅ローンを妻負担とすることが可能です。
トラブルを避けるため、合意内容は「強制執行認諾文言付の公正証書」などの債務名義にしておくのが望ましいでしょう。

一方、上記以外の方法で妻にローンを負担させるのは困難といえます。
家庭裁判所は、債務の負担を命じる財産分与について消極的です。事実上、妻にローンを負担させることを強制する方法はないとお考えください。

Q:

共有名義で住宅ローンが残っている場合、妻が住み続けることは可能ですか？

A:

可能です。住宅ローンをどちらが支払うかは、話し合いで決めることになります。

ただし、住宅ローンは「その住宅に住む人が返済すること」を前提としています。
そのため、ローン名義人を夫から変更せずに妻が住み続けた場合、契約違反として銀行から一括返済を求められる可能性もあるため注意が必要です。

ローンが残っている住宅の財産分与については、私たち弁護士法人ALGにご相談ください。

特に、住宅ローンの残高が物件の資産価値を上回る「オーバーローン」のケースでは、財産の扱いや返済義務の整理が複雑になり、後のトラブルにつながる可能性もあります。
また、家などの不動産を分ける際には、ローンの名義や支払い責任をどうするかが重要なポイントになるでしょう。

私たちは、こうした不安や疑問に対して、法的な視点から丁寧にアドバイスを行い、状況に応じた適切な方法をご提案します。必要に応じて、財産分与に関する手続きの代理も可能です。

住宅ローンが残っている状態で離婚を検討されている方は、まずはお話をお聞かせください。ご相談者様の不安を一つずつ整理し、安心して前に進めるようサポートいたします。