離婚に伴う家(マンション)の財産分与│住宅ローンはどう扱えばいい?

弁護士法人ALG 執行役員 弁護士 谷川 聖治

監修弁護士 谷川 聖治弁護士法人ALG&Associates 執行役員

婚姻中に一軒家やマンションを購入していた場合、離婚する際にこれらの家はどうなるのでしょうか?さらに住宅ローンが残っていたら、残りのローンはどうしたらいいのか、気になる方は多いかと思います。

特に「離婚しても家に住み続けたい」と考えている場合には、こうした家の財産分与や住宅ローンの扱いは、余計に心配になってしまうでしょう。また、名義にも気をつけないと、あとでトラブルが発生するおそれがあるため、注意が必要です。

本ページでは、財産分与の対象物のうち、【家】に特化して解説していきます。なかでも「住宅ローンが残っている家」を中心に説明し、名義変更などについても詳しくご紹介しますので、ぜひご一読ください。

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この記事の目次

財産分与とは

財産分与とは、結婚生活を通して夫婦が協力して築いてきた財産を、離婚時に分け合うことをいいます。基本的には半分ずつ分け合います。

相手に財産分与してほしいと求める権利を「財産分与請求権」といい、これは民法で定められている権利です。収入や離婚原因等にかかわらず認められていますので、例えば専業主婦(主夫)で収入がなかったり、自身の不貞行為が離婚原因だったりしても、財産分与を請求できます。ただし、離婚が成立してから2年を経過すると請求できなくなってしまいますので、離婚後に請求しようとしている方は注意しましょう。

財産分与の性質

細かくいうと、財産分与の性質は【清算的財産分与】【扶養的財産分与】【慰謝料的財産分与】の3つに分けられます。このうち中心となるのが、【清算的財産分与】です。

それぞれの意味合いは、下表のようになります。

清算的財産分与

夫婦がお互いに協力し合って維持・形成してきた財産を、離婚時に公平に分配して清算しましょう、という目的で行う財産分与。

財産の維持・形成に対するお互いの貢献度に応じて清算するのが基本だが、通常は2分の1の割合で分配する。
一般的に「財産分与」と呼ばれているものは、この清算的財産分与を指している。(※本記事も同様)

扶養的財産分与

離婚後、相手が経済的に自立できるようになるまでの間の生活を支えるため、つまり扶養する目的で行う財産分与。

例えば、長い間専業主婦(主夫)だった場合や、病気を抱えている場合など、夫婦のどちらかに経済的な不安があるときに行われることが多い。
通常は、物で分け合うのではなく、“毎月○万円”と定期的にお金を支払うかたちになる。

慰謝料的財産分与

一方に離婚の責任があり、そのせいで相手に与えた精神的苦痛を賠償するため、慰謝料としての意味合いを含めて行う財産分与。

本来であれば、財産分与と慰謝料は分けて請求するものだが、裁判所の実務では、これらを特に区別せずにまとめて請求することも可能とされている。
お互いの認識がズレていると後にトラブルに発展するおそれがあるため、慰謝料分も含めての財産分与だということを、夫婦双方がきちんと理解しておくことが必要。

財産分与の対象となる財産

財産分与(清算的財産分与)の対象となるのは、婚姻中に夫婦が協力して維持・形成してきた財産です。これを「共有財産」といいます。

共有財産に当てはまるかどうかは、財産の名義がどちらになっているかで決まるわけではありません。実質的に夫婦が協力して築き上げた財産ということができれば、共有財産になります。例として次のようなものが挙げられます。

  • 現金・預貯金
  • 不動産(家や土地など)
  • 退職金(※婚姻期間に相当する分のみ)

本ページで取り上げている「家」も、婚姻中に取得したものであれば財産分与の対象になり得ます。ただし、なかには対象にならない家もあります。続きの項目で確認していきましょう。

財産分与の対象にならない家もある

婚姻中に取得した家であっても、財産分与の対象にならないケースもあります。判断する際の主なポイントは、「どこから資金を出したのか?」です。財産分与の対象になる家・ならない家の例をまとめると、次のようになります。

【財産分与の対象になる家】
●夫婦の共有財産(婚姻中に得た給料など)で購入した家

【財産分与の対象にならない家】

  • ●一方が相続によって取得した家
  • ●結婚する前に貯めていたお金で購入した家
  • ●結婚する前に購入した家
    ※婚姻中に住宅ローンを支払っていた場合、その分は財産分与の対象になる
  • ●一方の親が購入資金を負担してくれた家
  • ●住宅ローンの残額が評価額を上回っている家

ローンも財産分与の対象になる

家や車のローンなど、家族が生活するのに必要だったために負った借金は、財産分与において考慮されます。そのため、家を財産分与するときは、残っている住宅ローンの金額も考慮して分け合います。

また、ローンのほかにも財産分与において考慮される借金はあります。例えば、夫婦が共同で事業を営んでおり、そのために借り入れた負債などは対象になるでしょう。

車のローンが残っている場合の財産分与については、下記のページで詳しく解説しています。こちらもぜひご覧ください。

さらに詳しく
車の財産分与

住宅ローンが残っている家(マンション)を財産分与する方法

住宅ローンが残っている家を財産分与する場合、次のいずれかの方法から選ぶことになるでしょう。

①家を売却し、現金化して分け合う
②どちらか一方が家を受け取り、他方に代償金を支払う
③どちらか一方が家を受け取り、他方に家の評価額に相当する財産を分与する

最もシンプルで揉め事も少ないだろうと考えられるのは、①の方法です。
ただ、ご事情によっては、このまま家に住み続けたいと思う方もいるでしょう。その場合は、②か③の方法をとることになりますが、このとき特に注意していただきたいのが、家とローンの名義人です。後々トラブルを防ぐためには、家とローンの名義人は、家を受け取った方にしておくことが賢明です。

なお、住宅ローンの残額が家の評価額を上回るかどうかによっては、その家は財産分与の対象にはならない場合がありますので、よく確認しておきましょう。

まずは残ったローンと家の評価額の確認から

家を財産分与しようと思っても、住宅ローンが残っている場合、財産分与は複雑になります。まずは、残ローンと評価額がいくらであるのかを確認することが重要です。

残ローンと評価額、どちらが多いのかによって、財産分与に大きな影響を与えます。特に、残ローンが財産の評価額を上回っている【オーバーローン】のケースでは、財産分与の対象にはならず、財産をどう処理したらいいのか?といった問題が生じることでしょう。

残ローンと評価額をきちんと把握せずに財産分与の取り決めをしてしまうと、受け取った財産を競売にかけられてしまったりするなど、後に不利益を被る事態となりかねません。

ローン残高や財産の評価額を知るには?

まず、ローンの残高を知る方法としては、次のようなものがあります。

【ローン残高の調べ方】

  • ●金融機関等(ローンの借入先)のウェブサイト上で確認する
  • ●金融機関等に直接問い合わせて確認する
  • ●金融機関等から送られてくる「残高証明書」で確認する
  • ●ローン契約後に送られてくる、「返済予定表」から調べる

続いて、財産の評価額を知る方法をみていきましょう。財産の評価額にはいくつか種類があり、家の場合は主に4種類あります。それぞれの評価額の調べ方をまとめると、次のとおりです。

【家の評価額の調べ方】

  • ●固定資産税評価額
       
    • 市区町村から届く「固定資産税の納税通知書」に添付されている、「課税明細書」で確認する
    •  
    • 市区町村に申請して取得した、「固定資産税評価証明書」で確認する
    •  
    • 市区町村に申請し、「固定資産課税台帳」を閲覧・縦覧して確認する
  • ●実勢価格(時価)
       
    • 固定資産税評価額から推定する
  • ●鑑定評価額
       
    • 不動産鑑定士に鑑定してもらう
  • ●査定評価額
       
    • 不動産会社に査定してもらう

下記のページでは、土地の評価方法について解説しています。家の評価方法と共通するものもありますので、こちらもぜひ参考になさってください。

ローン残高が評価額を下回るか上回るか

【アンダーローン】残ローンが財産の評価額を下回る場合

残ローンが財産の評価額を下回ることを、アンダーローンといいます。アンダーローンの場合には、財産の評価額から残ローンを差し引いた金額を財産分与の対象とすることができます。そのため、比較的揉めずに財産分与を進められるでしょう。

【オーバーローン】残ローンが財産の評価額を上回る場合

対して、残ローンが財産の評価額を上回ることを、オーバーローンといいます。

オーバーローンの場合、その財産に資産的価値はないとされるため、財産分与の対象にはなりません。そのため、相手の同意が得られない限り、家はもちろん、ローンの支払いも夫婦で分け合うということはできません。名義人となっている者が家を受け取り、どのように処分するか考えていく必要があります。また、残っているローンは、ローンを組んだ名義人が返済する義務を負います。

ただ、家を売りたいと考えても、住宅ローンが残っている家には抵当権がついているため、ローンを全額返済しないと、普通に売却することはできません。オーバーローンの状態だと、売却代金だけではローンを完済できませんから、不足する分は自身の財産でまかなう必要が生じます。

どうしても売却したいのであれば、「任意売却」という方法も検討するといいでしょう。任意売却とは、ローンが完済できなくても抵当権を解除してもらい、競売によらずに売却する方法です。ただし、任意売却するためには、債権者(ローンの借入先である金融機関等)の許可が必要になります。

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住宅ローンが残っている場合の名義変更について

住宅ローンが残っている家を財産分与し、受け取ることになった場合には、名義が誰になっているか?をよく確認してください。

相手の名義だったり、夫婦の共有名義だったりした場合には、名義変更の手続きが必要になります。もしそのまま変更せずにいると、後々トラブルになる可能性がありますので、忘れずに行うようにしましょう。

なお、ここでいう“名義”には、「家の名義(所有名義)」と「住宅ローンの名義」の2種類があります。それぞれの名義変更について、以降より順番に解説していきます。

家の所有名義人の変更

財産分与によって家を受け取ることになったら、家の所有名義人はあなた自身の単独名義にしておきましょう。家の所有名義人とは、文字どおり、その家の所有者のことです。

もし所有名義人が相手のままとなっている場合、勝手に売却されて住む場所を失う危険性があります。また、夫婦の共有名義のままとなっている場合にも不都合が生じ得ます。というのも、家を処分するには相手の同意が必要になるからです。あとで売却したくなっても元配偶者の同意が得られず、トラブルになることも考えられます。

家の所有名義人の変更手続きについて、大まかな流れを示すと次のようになります。

  1. 1.必要書類を法務局に提出して申請する
    ◎申請先は、対象となる家の所在地を管轄する法務局です。
    ◎申請方法には、窓口・郵送・オンラインがあります。
  2. 2.審査が通る(※通常、1~2週間程度かかります)
  3. 3.名義変更が完了する

ただし、住宅ローンが残っている場合には、併せてローン名義人の変更をしなければなりません。

ローン名義人の変更

夫婦のどちらか一方が家に住み続ける場合には、ローン名義人も見直しましょう。家のローン名義人とは、金融機関等と住宅ローンの契約を結んだ者のことをいいます。例えば、夫がローン名義人となっている家に妻が住み続けるといったように、離婚後に住む者とローン名義人が異なるケースでは、ローン名義人を変更する必要があります。

もし名義変更をせず、ローン名義人と実際の居住者が異なる状況になった場合、契約違反だとして残ローンの一括返済を求められてしまう可能性があります。勝手に所有名義人だけを変更した場合も同様です。また、ローンの返済が滞り、家が競売にかけられて退去せざるを得なくなる危険性もはらんでいます。

とはいえ、ローン名義人の変更は非常に難しいのが現状です。変更するには借入先である金融機関等の承諾が必要であり、住宅ローンは、契約者の職業や収入、借入状況などを審査したうえで組んでいるのですから、そう簡単に変更は認められません。そこで検討していただきたいのが、次項目で紹介する「住宅ローンの借り換え」です。

ローンの借り換えで自分名義に変更する方法

ローン名義人の変更をしたいときは、「住宅ローンの借り換え」を検討してみましょう。

住宅ローンの借り換えとは、新たな住宅ローンに組み直して、現在の住宅ローンの残りを全額返済するというものです。通常は、低い金利の住宅ローンへ組み直し、金利の差額分、総返済額を減らすことを目的に行われます。

家に住み続ける者が契約者となり、審査が通れば新たな住宅ローンを組めます。そうして借り換えをすれば、実質的にローン名義人を変えることができるのです。ただ、借り換えによる名義変更がうまくいくためには、新たな契約者に十分な収入があること等が必要になります。専業主婦(主夫)だったり、パートだったりすると、収入面から審査に通るのは難しくなるでしょう。

ローンの連帯債務者や連帯保証人の変更は難しい

住宅ローンは、単独ではなく、次のように夫婦で組むものもあります。

  • 連帯債務型:一方が主債務者、他方が連帯債務者となって2人で1つの住宅ローンを契約し、ともに返済する義務を負う。
  • 連帯保証型:一方が主債務者として契約し、その者が返済できなくなった場合に他方(連帯保証人)が代わりに返済する義務を負う。
  • ペアローン:夫婦が別々に住宅ローンを組み、お互いに連帯保証人になって借り入れる。それぞれが個別に返済する義務を負う。

このような住宅ローンを組んだ場合、離婚後も連帯債務者や連帯保証人としての地位は変わりません。しかし、例えば夫が主債務者で、妻が連帯債務者や連帯保証人になっており、夫が家に住み続けることになった場合、妻としてはこうした地位から外れたいと考えるかと思います。

連帯債務者や連帯保証人の地位から外れる方法としては、「借入先の金融機関等の承諾を得て、新しい連帯債務者や連帯保証人を立てる」、「住宅ローンの借り換えをする」といったものがあります。

また、ペアローンを解消するためには、「金融機関等で変更契約を行い、住宅ローンを一本化する」、「住宅ローンの借り換えをして、単独ローンにする」などの方法が考えられます。

ただし、いずれの方法もそう簡単なものではないことを心しておきましょう。

ローンがあるときの財産分与に関するQ&A

Q:

財産分与時、ローンが残っている車を売却することは可能ですか?

A:

売却を希望する方が、車検証上、車の所有者である場合、原則として、ローンが残っていても売却をすることができます。もちろん、ローンの支払いは行わなければなりません。また、ローンの約款によっては、ローン返済中に車を売却したときは、期限の利益を喪失する(=残債を一括して支払わなければならなくなる)こともあります。一方、売却を希望する方が、車検証上、車の所有者ではない場合、ローンを返済しなければ売却することは困難です。

財産分与に伴って、車を売却することをご希望の場合には、車検証上の車の所有者にかかわりなく、ローン会社と必ず調整するようにしましょう。

Q:

財産分与で夫から家を譲り受け、残っている住宅ローンは夫が支払います。もしローンの支払いが滞った場合はどうなりますか?

A:

最悪の場合、金融機関の申立てにより、住宅が競売にかけられてしまうことになります。買受人は、売却代金(競売代金)を納付することにより、住宅の所有権を取得します。その後、買受人から立ち退きを求められることになります。一定期間の猶予はありますが、最終的に、引渡命令によって住宅からの立ち退きが強制されます。

このような事態を防止するため、①住宅ローンの連帯保証人となっておき、夫の返済が滞った場合に返済できるようにしておく方法(もちろん、金融機関との協議が必要です。)、②住宅ローンを第三者弁済する方法等が考えられます。また、離婚の際に、「夫による住宅ローン返済が滞り、期限の利益が喪失となった場合、夫は、妻に対し、住宅ローンの残元金と遅延損害金を一括して支払う」旨の合意を、公正証書その他の債務名義にしておくことも考えられます。

もっとも、代わりに住宅ローンを支払ったとしても、その分を夫から回収できるとは限りません。そもそも、夫が住宅ローンを滞納してしまうような状態の場合、自己破産あるいはそれに近い状態であることが多いです。

家の住宅ローンを元夫に支払ってもらうような財産分与の方法は、上記のようなリスクを踏まえて慎重に検討すべきです。

Q:

自分名義で購入した家がオーバーローンの状態です。財産分与時、妻にローンを負担してもらうことは可能ですか?

A:

妻および金融機関の同意がある場合に限り、住宅ローンの債務者を夫から妻に変更することが可能です。もちろん、金融機関は、同意をするにあたり妻に対して返済能力の審査をしますし、審査に通らなければ同意が得られません。

また、ローンの債務者は夫のままにして、妻との間で、住宅ローンの返済額と同額の金銭を定期的に支払ってもらうという合意をすることにより、実質的に住宅ローンを妻負担とする方法も考えられます。この場合には、支払い合意の内容を、強制執行認諾文言付の公正証書等の債務名義にしておくことが望ましいです。

上記以外の方法により、妻にローンを負担させることは困難です。家庭裁判所は、債務の負担を命じる財産分与について消極的です。事実上、妻にローンを負担させることを強制する方法はないとお考えください。

Q:

共有名義で住宅ローンが残っている場合、妻が住み続けることは可能ですか?

A:

可能です。この場合、住宅ローンをどちらが支払うかは、話し合いで決めます。

ただし、住宅ローンは「その住宅に住む人が返済すること」を前提とするローンです。そのため、仮に妻が家に住み続けるもののローン名義人を夫から変更しないような場合、契約違反として銀行から一括返済を求められる可能性があるので、注意が必要です。

住宅ローンが残っている場合の財産分与について、弁護士が親身にアドバイスさせていただきます。

家は高額になりやすいため、財産分与をめぐって争いになることも珍しくありません。なかでも住宅ローンが残っている場合、財産分与の仕方はとても複雑になりますし、名義変更の手続きに悩むこともあるでしょう。

住宅ローンが残っている家の財産分与について、ご不安を抱えている方は、ぜひ弁護士にご相談ください。あなたの状況に応じた最善の解決策を考え、ご提案させていただきます。また、必要な手続きをサポートすることも可能です。

離婚する際には、決めることがたくさんあります。なかでも住宅ローンに関しては特に悩ましい部分であり、どのように財産分与すべきか適切に判断するには専門知識が欠かせません。少しでも疑問を感じたときは、弁護士の力を借りることをおすすめします。

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弁護士法人ALG 執行役員 弁護士 谷川 聖治
監修:谷川 聖治弁護士法人ALG&Associates 執行役員 弁護士
保有資格弁護士(東京弁護士会所属・登録番号:41560)

東京弁護士会所属。私たちは、弁護士89名、スタッフ188名(司法書士1名を含む)を擁し(※2022年4月末時点)、東京、宇都宮、埼玉、千葉、横浜、名古屋、神戸、姫路、大阪、福岡、バンコクの11拠点を構え、各所のお客様のリーガルニーズに迅速に応対することを可能としております。

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