夫名義のマンションでも、結婚後に夫婦で購入したものであれば、財産分与の対象になります。
夫名義だからといって、必ずしも夫だけの財産になるわけではありません。
また、結婚前に夫婦のどちらかが購入したマンションでも、結婚後に住宅ローンの返済を夫婦の収入から行っていた場合は、財産分与の対象となる可能性があります。

マンションを財産分与するには、主に以下の方法があります。

• ① マンションを売却して現金を分ける
• ② 他の財産を譲ってどちらかがマンションに住み続ける
• ③ 自分の共有持分を売却する

①マンションを売却して現金を分ける

1つ目は、マンションを売却して、売却代金を夫婦間で均等に分ける方法です。
マンションを現金に換えてから分けるため、財産分与の方法としてシンプルで分かりやすく、離婚後のトラブルも避けやすいでしょう。

売却代金から住宅ローンの残りや売却にかかった費用を差し引き、残った金額を夫婦で分けます。
ただし、住宅ローンが残っている場合は、売却するために金融機関の承諾が必要になることがあるため注意が必要です。

また、売却価格より住宅ローンの残高が多い「オーバーローン」の場合は、マンションを売却してもローンが残ります。そのため、残ったローンを夫婦のどちらが負担するのか、あらかじめ話し合っておきましょう。

②他の財産を譲ってどちらかがマンションに住み続ける

２つ目は、夫名義のマンションを売却せず、夫婦のいずれかが住み続ける方法です。
この方法では、住み続ける側が、マンションの価値に見合う財産をもう一方へ渡して清算します。

たとえば、妻がマンションを取得する代わりに、夫へ預貯金や車などを渡す方法です。ただし、マンションは高額になりやすいため、ほかの財産だけでは清算額に届かない場合があります。その際は、不足分を自己資金で補う必要がある点に注意しましょう。

マンションの名義を夫から妻へ移す場合は、法務局で「所有権移転登記」を行います。
名義変更をしないままにしておくと後々トラブルになるおそれがあるため、財産分与の内容が決まり次第、早めに手続きを進めることが大切です。

住宅ローンが残っている場合は、ローンの名義も住み続ける側へ変更することが望ましいです。ただし、ローン名義の変更には金融機関の承諾が必要で、認められないこともあります。その場合は、新たに住宅ローンを組み直すことも検討しましょう。

財産分与による不動産の名義変更については、以下のページで詳しく解説しています。

③自分の共有持分を売却する

３つ目は、財産分与で取得した夫名義のマンションの共有持分を売却する方法です。

マンションは建物そのものを物理的に分けることが難しいため、夫婦それぞれが一定の割合で所有する「共有持分」として分けるケースがあります。
たとえば、3000万円のマンションを夫と妻で2分の1ずつ所有する場合、それぞれが2分の1の共有持分を持つことになります。

財産分与によって妻が共有持分を取得した場合、その持分は夫の同意がなくても売却できます。売却すれば、夫との共有関係を解消し、持分を現金に換えることができます。

ただし、共有持分だけを購入したいという人は限られるため、通常の不動産売却と比べて買主が見つかりにくく、売却価格が低額となる点には注意が必要です。売却を検討する場合は、共有持分を取り扱う不動産会社などに相談するとよいでしょう。

夫名義のマンションに住宅ローンが残っている場合は、マンションの価値だけでなく、ローン残高や名義人も確認する必要があります。
財産分与の方法によっては、離婚後のローン返済にも影響するため、注意が必要です。

マンションの住宅ローン残高を確認する

まずは、住宅ローンの現在の残高を正確に確認しましょう。

住宅ローンが残っている場合、財産分与の対象となるのは、マンションの評価額からローン残高を差し引いた金額です。
たとえば、マンションの評価額が3000万円、住宅ローン残高が2000万円であれば、実質的な価値は1000万円です。この金額を基準に、財産分与の方法や分与額を検討します。

また、住宅ローンの名義人だけでなく、連帯保証人や連帯債務者が誰になっているかも確認しておきましょう。
離婚しても、返済義務が当然になくなったり、名義が自動的に変わったりするわけではありません。必要に応じて、金融機関への相談も検討しましょう。

住宅ローンが残っている不動産を財産分与する際の具体的な方法については、以下のページで詳しく解説しています。

住宅ローンの名義を変更するのは難しい

離婚後も妻がマンションに住み続けるため、住宅ローンの名義を夫から妻へ変更したいと考えることもあるでしょう。
しかし、夫婦間で妻がローンを引き継ぐと合意しただけでは、住宅ローンの名義は変更できません。

住宅ローンは金融機関との契約であるため、名義変更には金融機関の同意が必要です。
妻に十分な収入があり、今後も無理なく返済できるかなどについて審査も行われます。そのため、希望しても名義変更が認められない場合もあります。

名義変更が難しい場合は、妻名義で新たにローンを組み、現在のローンを完済する「借り換え」という方法も考えられます。ただし、借り換えにも審査があるため、必ず利用できるとは限りません。場合によっては、収入のある親族を連帯保証人にするなど、返済能力を補う方法を検討することもあります。

住宅ローンの連帯保証人は完済しないと解消されない

住宅ローンを借りる際に、夫が主債務者、妻が連帯保証人になっているケースが多くあります。
この場合、離婚後に「連帯保証人を解消したい」と思っても、夫婦の合意だけで解消することはできません。連帯保証人を解消するためには金融機関の同意が必要です。金融機関が認めない限り、離婚後も妻の保証責任は残ります。

連帯保証を解消するには、主に以下の方法があります。

• 代わりの連帯保証人を立てる
• 住宅ローンを借り換える
• 不動産を売却する
• 一括返済する

連帯保証人のまま離婚をすると、離婚後に夫が滞納したら返済を求められるため注意が必要です。

財産分与を行う際は、まずマンションの現在の評価額（財産分与を行う時点に近い評価）を確認しましょう。
評価方法によって金額が変わるため、どの方法で評価するかを夫婦で話し合って決めておくことが大切です。

• 不動産会社に査定を依頼する
  現在の市場価格を査定してもらう方法です。複数社に依頼すれば、より妥当な価格を把握しやすくなります。
• 固定資産税評価額を確認する
  固定資産税納税通知書や、市区町村役場で取得できる固定資産評価証明書で確認できます。ただし、市場価格とは異なるため、あくまで目安として利用しましょう。
• 不動産鑑定士に鑑定を依頼する
  不動産鑑定士に、専門的な評価を依頼する方法です。評価額の客観性は高まりますが、鑑定費用がかかる点に注意が必要です。

夫名義のマンションを財産分与する場合、税金がかかることがあります。
特に、マンションを譲る側にかかる「譲渡所得税」や、名義変更の際に必要となる「登録免許税」には注意が必要です。

譲渡所得税

「譲渡所得税」とは、不動産を売ったり譲ったりして利益が出た場合にかかる税金です。
財産分与で夫名義のマンションを妻名義に変更する場合も、税金がかかることがあります。

ただし、必ず課税されるわけではありません。マンションの現在の価値が、購入したときの価格や購入費用などを上回り、利益が出ている場合に課税されるのが基本です。

税率は、マンションを所有していた期間によって異なり、5年を超えて所有していた場合は約20％、5年以下の場合は約40％です。

登録免許税

「登録免許税」とは、マンションなどの不動産について、名義変更（所有権移転登記）を行う際にかかる税金です。
離婚による財産分与で夫名義のマンションを妻名義に変更する場合、マンションの所在地を管轄する法務局で名義変更を行い、その際に登録免許税を納めます。

財産分与による名義変更の税率は2％で、「固定資産税評価額×2％」で計算します。
たとえば、マンションの固定資産税評価額が2000万円の場合、2000万円×2％＝40万円となります。

なお、税率や課税関係は登記の内容によって異なる場合があるため、事前に確認しましょう。

夫名義のマンションに離婚後も妻が住み続ける場合は、将来のトラブルを防ぐための取り決めをしておくことが大切です。

主に、以下のようなリスクがあります。

• 元夫が住宅ローンの支払いを滞納する
  金融機関からマンションを差し押さえられ、妻が住み続けられなくなる可能性があります。
• 元夫がマンションを売却する
  名義人である元夫が、妻に相談せずマンションを売却してしまう可能性があります。

こうしたトラブルを防ぐため、離婚前に以下の点を具体的に決めておきましょう。

• 住宅ローンを誰が、どのように支払うのか
• 支払いが滞った場合にどう対応するのか
• 一定期間はマンションを売却しないことを定める

取り決めた内容は口約束にせず、離婚協議書や公正証書などの書面に残しておくことが重要です。
不動産や住宅ローンが関係するため、将来のトラブルを防ぐためにも、離婚前に弁護士へ相談することをおすすめします。

離婚協議書については、以下のページで詳しく解説しています。

Q:

マンションを夫から妻に名義変更すると贈与税はかかりますか？

A:

夫名義のマンションを妻の名義に変更する場合、基本的に贈与税はかかりません。
財産分与は、夫婦が婚姻中に築いた財産を離婚に際して清算するものと考えられているためです。

ただし、以下のような場合には贈与税がかかる可能性があります。

• 財産分与として受け取った財産の額が、婚姻中に築いた財産などを考慮しても多すぎると認められる場合
• 贈与税や相続税を免れる目的で離婚したと認められる場合
• 財産分与ではなく、実質的に夫から妻への贈与と判断される場合

Q:

離婚時の財産分与でマンションの名義変更はいつまでに行えばいいですか？

A:

離婚時の財産分与でマンションの名義変更（所有権移転登記）をする場合、法律上の明確な期限はありません。

ただし、名義変更をしないまま放置すると、離婚後に相手と連絡が取りにくくなったり、登記に必要な書類への協力を得られなくなったりするおそれがあります。

また、名義人である元夫に借金などがある場合、マンションが差し押さえられるリスクも考えられます。そのため、財産分与の内容について合意できたら、離婚協議書や公正証書などに明記したうえで、できるだけ早く名義変更を済ませておくことが大切です。

Q:

夫名義のマンションでも、頭金を親に出してもらった場合は財産分与の対象になりますか？

A:

夫名義のマンションであっても、婚姻中に購入したものであれば、基本的に財産分与の対象になります。

ただし、夫の親が夫個人に対して頭金を贈与したといえる場合、その部分は夫の「特有財産」と評価され、財産分与の対象から外れる可能性があるため注意が必要です。

一方、親からの援助が夫婦双方に対するものだった場合や、生活費・住宅ローン返済資金などと混在していて贈与の相手や金額がはっきりしない場合には、共有財産として扱われることもあります。

そのため、贈与契約書、振込記録など、資金の出どころを示す証拠が重要になります。

夫名義のマンションがある場合、婚姻中に夫婦の協力によって築いた財産であれば、夫名義であっても財産分与の対象となる可能性があります。

一方、住宅ローンの残額や購入時の頭金、親からの援助などによって、財産分与の対象や分け方が変わることもあります。マンションは高額な財産だからこそ、「いくら受け取れるのか」「名義はどうするのか」など、ご自身だけで判断するのは難しいケースもあるため注意が必要です。

弁護士法人ALGでは、離婚問題に詳しい弁護士が、マンションの名義やローン、購入資金などの事情を丁寧に確認し、財産分与の見通しを踏まえて交渉や手続きをサポートします。一人で悩まず、まずはお気軽にご相談ください。