住宅ローンが残っている場合の財産分与

弁護士法人ALG 執行役員 弁護士 谷川 聖治
この記事の監修
弁護士 谷川 聖治
弁護士法人ALG&Associates 執行役員

住宅ローンが残っている場合、たとえ夫婦の共有財産を資金源とし婚姻期間中に購入した家であっても、ローン残額と家の評価額の関係によっては、財産分与の対象とはならない場合があります。どのような場合に対象とならないのか、以下で解説します。

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家の時価がローン残額を上回っている場合(アンダーローン)

アンダーローン(家の時価が残ローンより高いケース)のとき、財産分与の対象とされるのは、家の時価から残ローンを差し引いた、プラスの家の評価額です。

アンダーローン

例を挙げて説明しましょう。家の時価が900万円、残ローンが500万円のとき、
「家の時価900万円―残ローン500万円=家の評価額400万円」

家の評価額はプラス400万円です。この場合、400万円が財産分与の対象とされます。

家の時価がローン残額を下回っている場合(オーバーローン)

オーバーローン(家の時価が残ローンより低いケース)のときには、家の時価から残ローンを差し引くとマイナスなので、資産としての価値はないされるため、財産分与の対象外になります。

アンダーローン

例を挙げて説明します。家の時価が700万円でローン残額が800万円のとき、
「家の時価700万円―ローン残額800万円=家の評価額―100万円」

家の評価額はマイナスになるため、財産分与の対象とはされません。
そのため、オーバーローンの場合には、ローン残額の分担を求めることもできません。

離婚後のローンの支払方法

離婚後、マンションをどのように財産分与するのか、また、アンダーローンかオーバーローンかといった違いによって、ローンの支払方法が変わってきます。次項より、状況別のローンの支払方法について説明します。
なお、財産分与におけるローンの取り扱いについて、詳しくは下記の記事をご覧ください。

どちらかが住み続ける場合

夫婦のどちらかがマンションに住み続ける場合、住み続けるのがローン名義人なのか否かによっても、ローンの支払方法は異なります。

なお、後述するように、オーバーローンの場合、マンションは財産分与の対象とはなりません。これに対してアンダーローンの場合には、ローン残額を超過するマンションの評価額分を2分の1ずつ分けることになります。

ローン名義人である元夫が住み続ける場合

これまでどおり、元夫がローンの支払いを続けるため、特に難しい問題は生じません。

ローン名義人ではない元妻が住み続ける場合

①ローン名義を元夫のままにする場合
家に住み続ける元妻が元夫に対して賃料相当額を支払う等して、家に住まない元夫がローンの支払いを続けるケースです。しかし、元夫がローンの支払いを止めてしまうと、競売にかけられて住み続けられなくなってしまうというリスクがあります。

②ローン名義を妻に変更する場合
マンションやローンの名義を、マンションに住み続ける元妻に変更するケースです。この場合、ローンは元妻が支払っていくことになります。
ただし、ローン名義を変更するためには、金融機関の承認を得る必要がありますが、元妻に資力がない場合には難しいという問題があります。

売却する場合

マンションを売却して代金を2分の1ずつ分ける場合、アンダーローンかオーバーローンかによって、ローンの支払方法は異なります。

アンダーローンの場合

アンダーローンの場合、ローン残額をマンションの評価額から差し引いてもプラスになります。そのため、マンションの評価額とローン残額の差額が財産分与の対象となります。

例えば、マンションの評価額が8000万円でローン残額が6000万円だった場合、
「8000万円-6000万円=2000万円」
2000万円が残るため、等分して1000万円ずつ分けることになります。

アンダーローンの場合、売却によって得た代金によって、残ローンを一度に清算する方法が一般的です。

オーバーローンの場合

オーバーローンの場合、ローン残額がマンションの評価額を上回るため、マンションは無価値であるとされ、財産分与の対象にはなりません。また、ローン残額も財産分与の対象とはならないため、当然に折半することはできません。

もっとも、一方だけにローンを負担させるのは不公平であると主張し、交渉によりローン残額の負担割合を決めるという解決もあり得ます。

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ローンの財産分与に関するQ&A

Q:

オーバーローンになった場合、残っているローンを折半することはできますか?

A:

オーバーローンの家の場合、資産価値はないとされるため、財産分与の対象にはなりません。したがって、残っているローンについても財産分与の対象とはならないため、当然に折半することにはなりません。

もっとも、一方の配偶者だけにローンを負担させるのは不公平なので、売却するしないにかかわらず、夫婦の話し合いで残ローンの負担割合を決めることになります。

Q:

共有名義で住宅ローンが残っている場合、妻が住み続けることは可能ですか?

A:

可能です。この場合、住宅ローンをどちらが支払うかは、話し合いで決めます。

ただし、住宅ローンは「その住宅に住む人が返済すること」を前提とするローンです。そのため、仮に妻が家に住み続けるもののローン名義人を夫から変更しないような場合、契約違反として銀行から一括返済を求められる可能性があるので、注意が必要です。

スムーズに家を財産分与するために弁護士に相談しましょう

家を財産分与するためには、現金化するのかあるいは譲り受けて対価を渡すのか、いずれの家の評価方法を用いるのか、ローンは残っていないか等、確認すべき点がいくつもあり、複雑です。

相手方配偶者から提示された情報を信じて提案された方法に従うのは、手間はかかりませんがお勧めできません。なぜなら、相手方配偶者に都合の良い情報や方法である可能性があるからです。

家を財産分与するときには、手間でもしっかり確認すべき点を抑えましょう。また、大変だと感じるのであれば、弁護士に依頼するというのも手です。

弁護士は専門家であるので、しっかりと確認すべき点を踏まえたうえで、ご依頼者様に有利になるように交渉を行ってくれます。スムーズに家を財産分与するためには、弁護士に相談・依頼されると良いでしょう。

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