財産分与で家の名義変更をする場合

弁護士法人ALG 執行役員 弁護士 谷川 聖治
この記事の監修
弁護士 谷川 聖治
弁護士法人ALG&Associates 執行役員

財産分与で、家の所有名義人ではない配偶者が家を受け取ることになったとき、家の名義変更をしたいと思われる方が多いかと思います。
家の名義変更の方法は、住宅ローンが残っているかどうかで変わります。以下、なぜ名義変更が必要なのかといった理由から、名義変更の方法まで解説します。

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名義変更しないと困ること

財産分与で家の所有権を手に入れたにもかかわらず、所有名義を自身の名前にしておかないと、深刻な問題が引き起こされるおそれがあります。

以下、家の所有名義を自身にしておかなかった場合に引き起こされるおそれのある問題について、解説します。

ローン完済時の交渉

例えば、住宅ローンを完済した時点で、所有名義人と実際の居住者(財産分与で家を受け取った人)が異なっていた場合、所有名義人が優先して居住権を得ることになります。そのため、たとえ夫婦間の話し合いで、家を受け取ることになっていたとしても、登記記録に登録され所有者として認められるのは所有名義人です。所有者として認められない以上、この場合に自身の居住権を主張することは難しいでしょう。

知らないうちに勝手に売却されてしまう

先に述べたとおり、家の所有者として認められるのは、登記簿に登録された所有名義人です。そのため、所有名義人である配偶者と家を分与された配偶者が異なる場合、第三者との関係では、所有名義人である配偶者が所有者として扱われます。

したがって、所有名義人である配偶者に勝手に家を売却されてしまい、家を買った第三者が先に登記の申請をして所有名義人になってしまった場合には、家を分与された配偶者は、第三者に対して自身の所有権を主張できなくなってしまうおそれがあります。

名義人が住宅ローンを払えなくなった場合に家を失うおそれがある

自己破産とは、返済能力がなく債務超過している場合に、借金の返済義務を免責する制度です。

例えば、元妻が離婚慰謝料の代わりに、財産分与として、元夫がローンを支払い続ける家を受け取ったとします。また、元夫がローンを支払い続ける関係上、所有名義の変更はできませんでした。

このとき、元夫がローンを支払うことができなくなり自己破産をした場合、第三者との関係では家は夫の財産であると認められてしまうので、差押えを受けてしまいます。そして、住宅ローンの返済のために家が競売にかけられ、失ってしまうおそれがあるのです。

こうした問題を避けるためにも、できるだけ早いうちにご自身に所有名義を変更されることをお勧めします。

不動産の名義変更と注意点

所有名義人とは

「所有名義人」とは、登記簿によって管理されている登記名義人等、名義が登録されている物の持ち主をいいます。そして、「登記名義人」は、不動産の登記簿に、所有権等の権利者として記録されている人です。

財産分与で家を受け取っても、登記簿に所有権の権利者である所有名義人として登録されていなければ、第三者に対して自身に所有権があることを主張できません。たとえ残ったローンを支払い続けていても、登記簿に記録されていなければ、第三者との関係では所有者として認められないのです。

そのため、財産分与で家を受け取った場合には、必ず名義変更をするようにしてください。

住宅ローンが完済している場合は法務局に登録申請する

不動産の情報は、法務局が管理する登記記録に登録されているため、法務局で名義変更手続(所有権移転登記)を行いますが、財産分与による不動産の名義変更手続のことを財産分与登記といいます。財産分与登記は、必要書類を添えて、法務局に申請をすることで行います。

住宅ローンを組んでいたものの完済している場合には、財産分与登記といっても、通常の名義変更手続と何ら異なるところはありません。登記申請書や登記識別情報、分与する配偶者の印鑑証明書、分与される配偶者の住民票、登記原因証明情報が記載された書類(財産分与契約書等)といった必要書類を法務局に提出し、夫婦で共同して申請します(共同申請主義)。

住宅ローンが残っている場合は金融機関の許可を得てから所有名義を変更する

まだ住宅ローンが残っている家について財産分与登記をするためには、住宅ローンを組んでいる金融機関の許可を得る必要があります。なぜなら、住宅ローンの担保としている家の所有名義が変わってしまっては、万が一住宅ローン名義人が住宅ローンの返済ができなくなった場合に、差押えすることができなくなってしまうからです。差押えができるのは、あくまでも債務者名義の財産に限られています。たとえ同居の家族の財産でも、名義が債務者でなければ差し押さえられないのですから、まして離婚した夫婦の場合に差し押えられないのは当然です。

金融機関から許可を得られたら、その後は住宅ローンを完済した場合と同様、必要書類を法務局に提出し、夫婦で共同して財産分与登記を申請することになります。

住宅ローン名義人とは

「住宅ローン名義人」とは、その不動産を購入するためにローンを組んだ、ローンの支払義務がある人のことをいいます。

住宅ローンの負担割合と家の持分は、必ずしも一致しません。例えば、夫が住宅ローン名義人となり、妻が単独で所有名義人となることもできるのです。

このとき、離婚の財産分与で妻が家を受け取ることになった場合、夫から妻に住宅ローンの名義変更をすることになると思います。しかし、妻が経済的信用力の高い職業についている等、返済能力が十分にあると認められるような事情がない場合には、返済能力の低下を危惧する金融機関は住宅ローンの名義変更を許可しません。このように、住宅ローンの名義変更は非常に難しいといえます。では、どうしたら良いのでしょうか?

住宅ローンの借り換えをする

既存の住宅ローンの名義人を変更する代わりに、別の金融機関で新しくローンを組み、既存のローンの一括返済を行う「住宅ローンの借り換え」という方法を行い、住宅ローンを見直すことができます。

連帯債務者や連帯保証人の地位を他の人に代わってもらう

金融機関は、返済能力の低下を危惧するために、住宅ローンの名義変更をなかなか許可しません。

しかし、連帯債務者や連帯保証人の地位を資金力のある人に代わってもらうことで、名義変更を行っても返済能力が低下しないとアピールできれば、金融機関からの許可をとることができる可能性が高まります。

なぜなら、連帯債務は、複数の連帯債務者それぞれが住宅ローンの名義人となり連帯して返済義務を負うもので、連帯保証は、住宅ローンの名義人の返済を連帯して保証するものなので、連帯債務者や連帯保証人の資力が増加すると、返済能力が上昇するからです。

共有名義をどちらかに統一する

家を夫婦の共有名義にしている場合には、どちらかに名義を統一することによっても、財産分与で家を受け取った配偶者の単独名義にすることができます。

共有名義を解消し単独名義にするためには、財産分与を行う配偶者が分与を受ける配偶者に対して、自身の持分を移転させる、持分移転登記を行います。

具体的な方法は、同じ名義変更手続である所有権移転登記とほとんど変わりません。法務局に必要書類を提出し、夫婦で共同して持分移転登記を申請することになります。

離婚の際、名義変更についてわからなければ弁護士に依頼してみましょう

家やマンションを財産分与として受け取ったら、トラブルが起こらないうちに、なるべく迅速に名義変更をすることをお勧めします。もっとも、ローンが残っていない場合にはともかく、ローンを返済している途中である場合には金融機関の承認を得なければなりませんが、金融機関は容易に名義変更を承認することはありません。

だからこそ、名義変更に応じてもらえる場合には、法律の専門家である弁護士により、相手方配偶者との間でもれのない合意文書を作成・締結し、確実に名義変更を行う必要があるのです。

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