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財産分与

土地を財産分与する方法

弁護士法人ALG 執行役員 弁護士 谷川 聖治
この記事の監修
弁護士 谷川 聖治
弁護士法人ALG&Associates 執行役員

婚姻期間中に夫婦の協力によって築いた共有財産を、それぞれの貢献度に応じて分配することを、「財産分与」といいます。共有財産の形成における夫婦の貢献度は、原則としてそれぞれ50%とされるため、財産分与の割合もそれぞれ2分の1となります。この財産分与の割合は、どちらかの配偶者が会社経営者や医師等で収入に大きく偏りがあるような場合を除き、基本的には変わりません。そこで、本記事でも特に記載のない場合、原則に則り、財産分与の割合を2分の1としています。

財産分与の対象である共有財産には、現金や預貯金、株式等だけでなく、婚姻期間中に購入した家や土地といった不動産を含みます。

本記事では、財産分与における不動産の取り扱いについて、特に土地に焦点を当てて解説したいと思います。

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この記事の目次

財産分与の対象になる土地、ならない土地

夫婦には、財産を形成する協力関係があるため、婚姻中に購入した財産は基本的に夫婦の共有財産として財産分与の対象となります。しかし、婚姻中に購入した土地であっても、財産分与の対象になる土地とならない土地に分かれます。以下で具体例をご説明します。

対象になる土地

共有財産を資金として、婚姻中に購入した土地は財産分与の対象となります。なお、土地の名義が夫・妻どちらのものであっても、関係なく財産分与の対象に含まれます。
ただし、ローン残債がある場合には、財産分与の対象とはならないことがあります。詳しくは後述します。

対象にならない土地

特有財産(それぞれが婚姻前から持っていた財産や婚姻中であっても夫婦の協力とは無関係に得た財産)である土地や、婚姻中に購入したものの、特有財産を購入資金とした土地は、財産分与の対象外です。その他、以下のような土地は財産分与の対象にはなりません。

  • 相続した土地・婚姻前に一方が購入した土地
  • 一方の親族が購入資金を全額負担した土地
  • 一方が婚姻前から持っていたお金で購入した土地

土地の財産分与の方法

土地を財産分与する主な方法としては、①売却して現金化する方法や、②土地をどちらか一方が取得する代わりに代償金を渡す方法等があります。
それぞれの具体的な分配方法や注意点については、以下で詳しく説明します。

売却して現金化

土地を売却し、売却代金を折半する方法です。現金できっちり財産を分けられるので、トラブルが起こりにくいというメリットがあります。

しかし、土地にローンが残っており、それがオーバーローン(残りのローンが土地の時価を上回っている状態)である場合には、土地の評価額はマイナスであり、資産価値がないものとされます。したがって、財産分与の対象となりません。このオーバーローンの場合には、ローン名義やローン返済にかかる負担の割合をどうするのか、土地はどちらが使うのか等、様々な問題が出てきます。また、現金化しようにもすぐには売れず、なかなか財産分与ができない可能性もあります。

どちらかが土地と家の両方を譲り受ける

土地(土地上に建物がある場合には両方)をどちらかが譲り受け、評価額の半額を代償金として渡す方法です。

このとき、複数ある土地の評価方法のいずれを使うかが非常に重要な問題となります。なぜなら、代償金を渡す側としては、土地の評価額を低く評価するほど渡す代償金が少なくなる一方、代償金を受け取る側としては、高く評価するほど多くの代償金を受け取ることができる可能性が高まるためです。このように土地の評価額は、財産分与に大きな影響を及ぼします。

土地の評価方法について、詳しくは後述します。

土地のローンが残っている場合の財産分与の方法

たとえ共有財産の要件を満たす土地であっても、ローン残額と土地の評価額との関係によっては、財産分与の対象とはならない場合があります。
以下、ローン残額と土地の評価額との関係別に説明します。

アンダーローン

アンダーローンとは、土地の時価がローン残額を上回っている場合をいいます。アンダーローンの場合、土地の時価からローン残額を差し引くとプラスであるため、このプラス部分は財産分与の対象になります。

例えば、土地の時価が1000万円でローン残額が800万円の場合、
「土地の時価1000万円¬―ローン残額800万円=土地の評価額200万円」
土地の評価額が200万円とプラスなので、200万円が財産分与の対象になります。

オーバーローン

オーバーローンとは、アンダーローンとは逆に、土地の時価がローン残額を下回っている場合をいいます。オーバーローンの場合には、土地の時価からローン残額を差し引くとマイナスです。そのため、土地には資産価値がないとして、財産分与の対象にはなりません。

例えば、土地の時価が400万円でローン残額が600万円の場合、
「土地の時価400万円―ローン残額600万円=土地の評価額―200万円」

土地の評価額がマイナスになってしまうため、資産価値がないといえます。したがって、財産分与の対象とはならず、ローン名義人ではない配偶者はローンの返済義務を負いません。もっとも、夫婦の話し合いとして、ローン残額の分担を求めることは自由です。

土地と建物の名義が違う場合の財産分与の方法

土地と建物の名義が違う場合、財産分与の方法に影響は及ぶのでしょうか。
以下、具体的なケースを想定して説明します。

土地の名義が妻の両親、建物の名義が共有名義

土地の名義が妻の両親、建物の名義が夫婦(共有名義)の場合、土地は妻の両親の財産なので、共有財産とはいえず、財産分与の対象にはなりません。これに対して、建物は夫婦の共有名義なので、共有財産として財産分与の対象になります。

建物は夫婦の共有名義ですから、売却して代金を折半することも、どちらか一方が代償金を渡すことで財産分与を受けることもできます。しかし、土地の名義が妻の両親であるので、妻が代償金を支払い建物の財産分与を受けるという結論にするのが妥当だと思われます。この場合、アンダーローンの状態であれば、土地の時価とローン残額を差し引いた土地の評価額を折半することになります。

土地の名義が夫、建物の名義が妻

土地の名義が夫、建物の名義が妻の場合、どちらも婚姻期間中にそれぞれの財産を取得したのであれば、基本的に共有財産として財産分与の対象となります。したがって、土地と建物両方を売却して代金を折半することも、どちらかが代償金を渡すことで財産分与を受けることもできます。

また、土地または建物のいずれかが特有財産であり財産分与の対象にはならない場合には、特有財産を保有している夫または妻が代償金を支払う代わりに土地または建物を受け取るのが妥当でしょう。もっとも、当事者間で合意できれば、土地と建物の両方を売却して現金化し、売却代金を折半することも可能です。

土地の財産分与について相手との話し合いで迷ったら弁護士に依頼するとスムーズに進みます

土地を購入する際にローンを組んだものの、財産分与までに返済が終わっていないというケースも多いです。そのような場合、そもそも土地が財産分与の対象になるのか、対象になるとして、分与される金額はいくらかといった問題が出てきます。また、妻または夫の両親の土地に夫婦名義の建物を建てる等、土地と建物の名義が異なることも多いですが、このような場合にも、土地が財産分与の対象となるのかといった問題が生じます。ご自身だけで、こうした問題を解決することは難しいかもしれません。

土地は、財産的価値が高いため、どちらの配偶者がどのように財産分与を受けるのかが、財産分与において非常に重要になります。財産分与における土地の取り扱いについて迷った場合には、ぜひ弁護士にご依頼ください。専門家である弁護士に依頼すれば、財産分与に関する問題のスムーズな解決が図れます。また、財産分与だけでなく、離婚に関する手続の一切を任せることもできるため、よりストレスなく手続を進めることができます。

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土地の財産分与を行うときの注意点

土地と建物の名義が夫、離婚後も夫が住み続ける場合で、アンダーローンのときには、土地の価値からローン残額を差し引いた金額を折半すれば良いだけなので、特に問題なく財産分与することができます。また、この場合でオーバーローンのときでも、経済力のある夫が残ローンの返済を続ければ良いので、それほど問題にはなりません。

これに対し、土地と建物の名義が夫、離婚後は妻が住む場合でローンが残っているときには、住宅ローンの名義を妻に変更しないと、契約違反であるとみなされ、ローンの一括返済を求められてしまうおそれがあります。また、ローンの一括返済を求められない場合に、養育費代わりに夫に住宅ローンの返済を続けてもらうよう取り決めることがあります。しかし、夫が将来にわたって住宅ローンの返済を続けてくれる保障はありません。住宅ローンの返済が滞った場合、土地と建物を競売にかけられてしまい、住む場所がなくなってしまうこともあるため、注意が必要です。

財産分与する際の土地の評価方法

財産分与する際の土地の評価方法としては、主に①固定資産税評価額、②実勢価格、③鑑定評価額、④査定評価額、⑤公示地価、⑥路線価が挙げられます。それぞれの特徴について、以下で詳しく説明します。

固定資産税評価額

固定資産税評価額とは、固定資産税を算出する際に基準とする、土地や建物といった不動産の評価額です。総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づき、固定資産税を徴収する市区町村が決定、公表しており、3年に1回評価し直されます。公示地価のおよそ7割程度の価格となります。

固定資産税評価額は、固定資産税の納税通知書に同封された課税明細書を見るか、固定資産評価証明書の交付を受けることで、確認することができます。

実勢価格

実勢価格とは、不動産の市場における実際の取引価格です。なお、取引が行われていない場合には、仲介不動産業者における近隣の土地の販売価格や、実際の土地の査定額、国土交通省の土地総合情報システムの情報から推定した金額が、実勢価格とされます。

実勢価格は、同じ地域や類似する土地であっても異なりますので、不動産会社に実際に査定してもらって確認するのが一番でしょう。

鑑定評価額

鑑定評価額とは、不動産鑑定士によって鑑定された不動産の価格です。不動産鑑定士・不動産鑑定士補が、不動産鑑定評価基準に従い、不動産の所有権等の経済的な価値を算出します。

鑑定では、不動産の収益性・利便性・快適性や、不動産を再構築する際の費用、不動産がいくらで取引されているかといった諸事情が考慮されます。また、その際、不動産を仮に再度建築・造成した場合にかかる費用に着目する原価法、類似した取引事例に着目する取引事例比較法、不動産の将来の収益に着目する収益還元法が併用されます。

査定評価額

査定評価額とは、仲介不動産業者の査定によって見積もられる不動産の価格です。主に、前述した原価法や取引事例比較法、収益還元法等を用いて算出されることが多いです。
査定には、現地査定(訪問査定)と簡易査定(机上査定)の2種類の方法があります。

現地査定は、担当者が実際に現地に出向いて物件の状態を確認する査定です。簡易査定に比べてより正確な価格が査定できますが、簡易査定より長い時間が必要で、査定額が出るまで数日かかることもあります。

簡易査定は、実際に物件を見ることなく、不動産のデータを基にして行う査定です。築年数や類似物件の価格、公示地価、路線価等の情報から見積もります。

仲介不動産業者によって、査定価格にばらつきがあることから、争いとなる可能性もあるため注意が必要です。

公示地価

公示地価とは、全国に定めた標準地を対象に国土交通省が公表する、毎年1月1日時点での標準地の価格です。土地の取引価格に対する指標となります。

標準地とは、利用状況、周辺環境、地積、形状等を考慮し標準的であるとして、国土交通省の土地鑑定委員会によって選ばれた土地です。不動産鑑定士が、標準地について鑑定評価を行い、土地鑑定委員会が鑑定結果を審査・調整することで算出し、1㎡当たりの価格で公表されます。

路線価

路線価とは、路線(不特定多数が通行する道路)に面した標準的な宅地1㎡当たりの土地評価額です。相続税や贈与税等、税額を計算する際に基準として用いられます。

土地の公示地価や不動産鑑定士による鑑定評価額、実勢価格等を基準として、国税局が算出し、税務署別に毎年1月1日時点の価格が公表されます。一般的に公示地価のおよそ8割程度の価格となります。

なお、地図としてまとめられた路線価図は、全国の税務署や国税庁のホームページで閲覧可能です。

土地の評価方法はいくつかあるので弁護士に相談してみましょう

土地の評価方法には、前述のとおりいくつかありますが、いずれの評価方法を用いるかによって、価格は大きく変わってきます。

先に述べたとおり、財産分与で土地を受け取る代わりに代償金を渡す側としては、土地の評価額が高いほど渡す代償金が多くなり、代償金を受け取る側としては、土地の評価額が低いほど受け取ることのできる代償金が少なくなります。ご自身の場合、土地を高く評価された方が良いのか、それとも低く評価された方が良いのか、見極めることが大切です。そのうえで、いずれの評価方法を用いるのがご自身にとって最良なのかを判断する必要がありますが、専門家の手助けなく判断するのは難しいといわざるを得ません。

そこで、専門家である弁護士にご依頼ください。弁護士に依頼すれば、ご依頼者様にとって最良の土地の評価方法を見極め、財産分与の話し合いでは、この評価方法に則った主張を行ってくれます。弁護士が論理的に主張を行うことで、相手方配偶者を納得させ、ご依頼者様に有利な合意が導かれる可能性が高まりますので、ぜひ弁護士への依頼をご検討ください。

離婚のため土地を財産分与したら名義変更もしましょう

財産分与で土地の所有権を手に入れたら、必ず所有名義を自身の名前に変更(名義変更)しましょう。

なぜなら、土地の所有者として認められるのは、登記簿に登録された所有名義人だからです。土地の財産分与を受けたとしても、土地の名義変更をしない限り、夫婦間の取り決めを第三者に対して主張することはできません。いつまでも名義変更をしないと、所有名義人である配偶者に知らないうちに売却されてしまう等、不利益を受けるおそれがあります。

土地の財産分与でかかってくる税金

土地の財産分与をするとき、贈与税や譲渡所得税等、税金がかかる場合があります。
土地を受け取る側と渡す側とでかかる税金が異なりますので、それぞれの場合に分けて説明します。

財産(土地)を受け取る側

贈与税

財産分与は、新たに財産を得るわけではなく、夫婦それぞれに帰属すべき財産を清算するものですから、基本的に財産を受け取る側に贈与税はかかりません。しかし、夫婦の収入や生活水準から考えられる相場より多く財産が分与される場合、多すぎると判断される部分については、例外として贈与税がかかります。

したがって、分与される土地の評価額が相場より高すぎる場合等には、土地を受け取る側に贈与税がかかります。

不動産取得税

財産分与は新たに財産を取得するわけではないため、不動産取得税もかからないのが基本です。
しかし、夫婦の収入や生活水準から考えられる相場より多く財産が分与される場合、多すぎると判断される部分については、例外的に不動産取得税がかかります。

不動産の登録免許税

贈与税と不動産取得税は、先に述べたとおり、財産分与される土地の評価額によって、かかる場合とかからない場合があります。

一方、不動産や自動車等の登記や登録の際に課税される登録免許税は、財産分与によって所有名義を変更する場合に必ずかかります。したがって、土地の財産分与を受け所有名義を変更する場合には、登録免許税がかかります。その際、基本的に2.0%の税率が課されます。

不動産の固定資産税

財産分与で土地を受け取り、保有し続ける場合、毎年固定資産税がかかります。

固定資産税とは、市区町村によって、土地や家といった不動産等の資産に対して課税される税金であり、毎年1月1日時点の所有者が課税対象者となります。3年ごとに見直される、固定資産税の基準となる固定資産税評価額に、通常1.4%の税率をかけ合わせて、固定資産税を算出します。

財産(土地)を渡す側

譲渡所得税

土地を渡す側には、譲渡所得税がかかる可能性があります。

譲渡所得税とは、不動産等の評価額が購入した際の金額に比べて高い場合に、譲渡所得を得る人に課税される税金です。財産分与でも、分与する際の評価額が購入した際の金額に比べて高い場合に、土地を渡す側の配偶者に課税されます。

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離婚時の土地の財産分与Q&A

Q:

妻の親から相続した土地で夫が会社を経営していた場合は財産分与の対象になりますか?

A:

妻の親から相続した土地は、妻の特有財産であるため、基本的に財産分与の対象にはなりません。また、会社名義の財産も会社の財産であるため同様です。しかし、会社の業績維持に貢献していた等、妻が会社の経営に貢献していた場合には、夫婦の共有財産として、財産分与の対象となる可能性があります。

Q:

夫名義の土地、建物を財産分与する場合の割合は2分の1でいいの?

A:

財産分与では、共有財産であれば名義に関係なくその対象になります。また、通常共有財産の形成における夫婦それぞれの貢献度は50%であるとされるので、財産分与の割合も基本的に2分の1となります。ただし、夫婦のどちらかが会社経営者や医師等で、共有財産の形成に多大な貢献をしていると認められる場合には、財産分与の割合が変わります。

したがって、特段の事情のない限り、夫名義の土地や建物を財産分与する割合は2分の1です。

Q:

財産分与したときの土地の評価額はどの時期を参考にすればいいの?

A:

財産分与は、夫婦の協力により築いた財産を分配する制度ですから、財産を形成する協力関係にある同居期間中に形成された財産がその対象となります。したがって、原則として、同居を終了した日を基準に、土地の評価額を算出します。なお、別居することなく離婚した場合には、離婚成立日(裁判離婚の場合は口頭弁論終結日)が基準日となります。

離婚のときの土地の財産分与に関して気になることがあれば弁護士に依頼してみましょう

土地を財産分与する場合、土地の評価方法や分割方法、ローンがある場合の取扱い等、問題になる事項が多数存在します。

「離婚を考えてはいるものの、土地と建物の名義が異なるため揉めるかもしれない」「土地をはじめとする財産分与について、なかなか合意ができず困っている」等、財産分与についてお悩みのある方は、ぜひ弁護士にご相談ください。スムーズな解決が図れるよう、財産分与の話し合いにおける注意点のアドバイスや、離婚に関する一連の手続の代行をさせていただきます。

ご依頼者様にとって最良の結果となるべく尽力しますので、ぜひ弁護士への依頼をご検討ください。

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