土地を財産分与する方法

弁護士法人ALG 執行役員 弁護士 谷川 聖治
この記事の監修
弁護士 谷川 聖治
弁護士法人ALG&Associates 執行役員

婚姻中に購入した土地は、基本的に離婚する際の財産分与の対象になります。

現金や預貯金なら、「〇万円を夫が、〇万円を妻が受け取る」といった風に分ければ良いのですが、土地の場合、このようにシンプルな分け方をすることは難しく、離婚時に揉めてしまうご夫婦もいます。また、分け方のほかにも、ローンの取扱いや評価額、名義変更など、注意すべき点が多くあります。《土地の財産分与》をテーマにした本記事で、詳しく確認していきましょう。

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土地を財産分与する方法

土地を財産分与する主な方法としては、「土地を売却して得た現金を分け合う方法」や「どちらか一方が土地を譲り受けて代償金を渡す方法」等があります。
それぞれの分配方法について、以下で詳しく説明します。

土地を売却して得た現金を分け合う

土地を売却し、その売却代金を分け合うことで、財産分与する方法です。現金できっちり財産を分けられるので、トラブルが起こりにくいというメリットがあります。

しかし、現金化しようとしてもすぐには売れず、なかなか財産分与ができないおそれもあります。

どちらか一方が土地を譲り受けて代償金を渡す

どちらか一方が土地を譲り受け、その代わりに評価額の半額を代償金としてもう一方に渡すことで、財産分与する方法です。なお、財産分与の割合は基本的に2分の1であり、折半して分け合うのが通常であるため、「評価額の“半額”」としています。

財産分与の対象になる土地、ならない土地

婚姻中に購入した土地であれば、基本的に財産分与の対象になりますが、なかには対象にならない土地もあります。対象になる土地・ならない土地とはどのようなものなのか、詳しく見ていきましょう。

財産分与の対象になる土地

夫婦が協力して築いた財産(共有財産)が、土地を購入する資金になっていた場合には、財産分与の対象になります。もっと具体的な例を挙げると、結婚してから稼いだお金で購入した土地などです。ただし、ローンの返済が残っていると、対象外になるケースもあります。この点は後ほど詳しく解説していきますが、共有財産で購入した土地でも財産分与の対象に含まれないケースもあるのだと、留意しておいてください。

なお、財産分与の対象になるかどうかを判断するとき、土地の名義が夫・妻どちらのものであるかは関係ありません。

財産分与の対象にならない土地

どちらかが独身時代に持っていた財産や、婚姻中でも夫婦の協力とは関係なく築いた財産等は、夫婦がそれぞれ個人で所有する財産(特有財産)となります。土地の購入資金を特有財産からまかなっていた場合、その土地は財産分与の対象から除かれます。そのほか、財産分与の対象にならない土地としては、次のようなものがあります。

  • 一方が相続・贈与によって取得した土地
  • 一方の親族に資金を全額負担してもらい、購入した土地

土地のローンが残っている場合の財産分与

たとえ財産分与の要件を満たす土地であっても、ローンの返済が完了していない場合、残っているローンの金額と土地の評価額との関係によっては、財産分与の対象にはならないことがあります。

以下、ローン残額と土地の評価額との関係別に説明していきます。

アンダーローン

アンダーローンとは、ローン残額が土地の評価額を下回っている状態をいいます。アンダーローンの場合、土地の評価額からローン残額を差し引くとプラスになるため、このプラス部分を対象に財産分与していきます。 土地の評価額が1000万円でローン残額が700万円というケースを例に、確認してみましょう。この例では、「土地の評価額1000万円-ローン残額700万円=300万円」とプラスになるので、プラス部分の300万円を夫婦間で分け合うことになります。

オーバーローン

オーバーローンとは、アンダーローンとは逆に、ローン残額が土地の評価額を上回っている状態をいいます。オーバーローンの場合、土地の評価額からローン残額を差し引くとマイナスになってしまいます。そのため、土地には資産価値がないとして、財産分与の対象にはなりません。 例えば、土地の評価額が400万円でローン残額が600万円の場合、「土地の評価額400万円-ローン残額600万円=-200万円」とマイナスになってしまうため、資産価値がないといえます。したがって、財産分与の対象にはならず、ローン名義人(ローンを契約した人)ではない配偶者は、ローンの返済義務を負いません。もっとも、夫婦で話し合い、残りのローンの返済を協力して行うと決めることは自由です。

土地に建物が建っている場合の財産分与

土地と建物の名義が違う場合

土地と建物の名義が違う場合、それぞれの名義が誰になっているかによって、土地を売却することが難しくなり、財産分与の方法が限定されてしまうことがあります。具体的なケースを想定して説明します。

土地が夫婦の共有名義、建物の名義が妻の両親

土地が夫婦の共有名義、建物の名義が妻の両親の場合、財産分与の対象になるのは土地のみで、建物は対象になりません。夫婦の共有名義である土地は“夫婦の財産”となりますが、妻の両親名義となっている建物は“妻の両親の財産”となるためです。

この場合、土地の財産分与の仕方としては、次のような方法があります。

  • ①売却して得た現金を分け合う
  • ②夫婦のどちらか一方が譲り受けて代償金を渡す

しかし、①の方法では、売却しようにも、建物が建っている土地だけを買いたいという人は滅多に現れないことが予想されます。妻の両親に同意してもらい、建物と土地を同時に売りに出す等しなければ、①の方法で財産分与することは難しいでしょう。

土地の名義が夫、建物の名義が妻

土地の名義が夫、建物の名義が妻の場合、どちらも婚姻中に取得したものであれば、基本的に財産分与の対象になります。したがって、土地と建物両方を売却して現金を分け合うことも、どちらかが代償金を渡して土地と建物両方を受け取ることもできます。

なお、土地と建物、いずれかが婚姻前に取得したもの、つまり特有財産である場合には、その特有財産は財産分与の対象にはなりません。要するに、土地とその上に建っている建物が、財産分与の対象になるものとならないもので分かれてしまうということです。

このようなケースでは、特有財産を保有している者が代償金を支払い、財産分与の対象になる土地または建物を受け取るのが妥当でしょう。そうすれば、土地と建物、両方の名義を夫または妻の名義に統一することができるので、あとで売却したくなったときなどに、スムーズに手続きを進められます。もっとも、夫婦間で話し合って合意できれば、土地と建物の両方を売却して現金化し、すべての売却代金を分け合うことも可能です。

財産分与する際の土地の評価方法

財産分与する際の土地の評価方法としては、「固定資産税評価額」「実勢価格」「鑑定評価額」「査定評価額」「公示地価」「路線価」の主に6つが挙げられます。

土地の評価額を算出する際、どの評価方法を使用しなければならないという決まりはありません。したがって、夫婦がお互いに合意しているのであれば、評価方法は自由に選べます。ただ、「査定評価額」については、査定を行う不動産会社によって金額が違ってくることもあるため、複数の不動産会社に査定依頼をする等、注意が必要です。

どの評価方法を使用するかで、土地の評価額は大きく変わる場合もあります。土地を譲り受けて代償金を支払う側としては、低い金額になる評価方法を望み、反対に代償金をもらう側としては、高い金額になる評価方法を望むでしょう。ご自身の状況ではどの評価方法を使用した方が良いのか、判断に悩まれたときは弁護士にご相談ください。

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土地の財産分与でかかってくる税金

土地の財産分与をするとき、贈与税や譲渡所得税といった税金がかかる場合があります。
また、土地を受け取る側と渡す側とでは、かかる可能性のある税金が異なります。

下記の記事では、《家の財産分与》をテーマに解説し、財産分与時の税金についても紹介しています。土地の財産分与時にも同様のことがいえますので、税金について気になる方は、ぜひこちらもご覧ください。

土地を財産分与したら名義変更もしましょう

財産分与で土地を受け取ることになったとき、土地の所有名義人が配偶者になっている場合は、必ず所有名義を自身の名前に変更(名義変更)しましょう。

なぜなら、土地の所有者として認められるのは、登記簿に登録された所有名義人だからです。財産分与で土地を受け取ったとしても、土地の名義変更をしない限り、夫婦間の取り決めを第三者に対して主張することはできません。そのため、いつまでも名義変更をしないと、所有名義人である元配偶者に知らないうちに売却されてしまう等、不利益を被るおそれがあります。

下記の記事では、家の財産分与時の名義変更について解説しています。土地も家と同じく不動産の一つであり、同様のことがいえますので、ぜひ参考にしてみてください。

土地の財産分与に関するQ&A

Q:

妻の親から相続した土地で夫が会社を経営していた場合、財産分与の対象になりますか?

A:

妻の親から相続した土地は妻の特有財産であるため、財産分与の対象にはなりません。

また、その土地に建っている会社(建物)は、名義が会社となっていれば、会社の財産であるため財産分与の対象には含みません。しかし、夫が経営する会社の業績維持・向上に妻が貢献していた場合等には、夫婦の共有財産として、財産分与の対象になる可能性があります。

Q:

夫名義の土地、建物を財産分与する場合の割合は2分の1で良いのでしょうか?

A:

夫婦が協力して築いたといえる共有財産であれば、夫婦どちらの名義であっても財産分与の対象になります。また、通常、共有財産の形成における夫婦それぞれの貢献度は50%と考えられているので、財産分与の割合は基本的に2分の1となります。ただし、夫婦のどちらかが会社経営者や医師等で、共有財産の形成に多大な貢献をしていると認められる場合には、財産分与の割合が変わる可能性がありますので、ご注意ください。

したがって、特段の事情がない限り、夫名義の土地と建物を財産分与する割合は、2分の1で問題ないでしょう。

Q:

財産分与するときの土地の評価額は、どの時期を参考にすれば良いのでしょうか?

A:

財産分与は、夫婦の協力により築いた財産を分配する制度ですから、対象になるのは、夫婦が協力して財産を築いていける関係にあった期間、つまり同居期間中に形成された財産です。

したがって、土地を財産分与するときは、「同居を終了した日(=別居日)」を基準に土地の評価額を算出するのが一般的です。なお、別居することなく離婚した場合には、「離婚成立日」が基準日となります。

離婚時の土地の財産分与に関して気になることがあれば弁護士に相談してみましょう

土地を財産分与する場合、土地の分け方や、ローンが残っているケースでの取扱い、評価方法など、問題になりやすい事項が多く存在します。

「離婚を考えてはいるものの、土地と建物の名義が異なるため揉めるかもしれない」「土地の財産分与をどうするかで意見が分かれ、なかなか合意ができず困っている」等、土地の財産分与についてお悩みのある方は、まず弁護士にご相談ください。スムーズな解決が図れるよう、財産分与の話し合いにおける注意点のアドバイスや、財産分与を含めた離婚に関する一連の手続きの代行をさせていただきます。

ご依頼者様にとって最良の結果を得るべく尽力しますので、ぜひ弁護士への相談・依頼をご検討ください。

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